Bạn được Thủy Tâm mời tham gia diễn đàn viết bài kiếm tiền VNO, bấm vào đây để đăng ký.

Mèo Cacao

Cười một cái nhé?
3,003 ❤︎ Bài viết: 168 Tìm chủ đề
92 0
Kiếm tiền
Mèo Cacao đã kiếm được 920 đ
Bài tập KDBĐS 2 - Kinh doanh Bất động sản 2 - Học viện Tài chính - AOF

Câu 1.

Công ty kinh doanh bất động sản Hòa Phát bỏ tiền ngay mua một lô đất diện tích 3.000m2 với giá trung bình 50 triệu đồng/m2. Tỷ lệ đất được phép xây dựng là 50%. Công ty dự định sẽ xây dựng tại đây một khu văn phòng cao cấp 20 tầng để cho thuê. Thời gian xây dựng là 1 năm; suất đầu tư cho 1 m2 sàn xây dựng là 10 triệu đồng (giả định bỏ vào cuối năm). Sau khi xây dựng xong, khu văn phòng này sẽ được cho thuê trong vòng 20 năm và có các khoản chi, thu như sau:

1. Chi phí vận hành hàng năm (gồm chi phí quản lý, chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng.) là 15% của doanh thu cho thuê văn phòng hàng năm.

2. Trong 3 năm đầu hoạt động, tiền thu từ việc cho thuê văn phòng tương ứng là 50.000 triệu; 100.000 triệu và 120.000 triệu đồng. Trong những năm sau tổng thu sẽ ổn định ở mức 160.000 triệu đồng mỗi năm. Ngoài ra, trong thời gian vận hành công ty có thể thu thêm từ việc cung ứng các dịch vụ mỗi năm 50.000 triệu đồng.

4. Thuế thu nhập công ty phải nộp kể từ khi đưa bất động sản vào kinh doanh hàng năm là 50.000 triệu đồng.

5. Sau 20 năm vận hành, nếu công ty đem bán tài sản này (gồm cả giá trị đất) có thể thu được 500.000 triệu đồng.

Yêu cầu: Đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư này thông qua 2 chỉ tiêu NPV và IRR, biết tỷ lệ chiết khấu là 15%/năm

Câu 2.

Công ty bất động sản X bỏ tiền ngay mua một mảnh đất toàn quyền 100 m2 với giá 15 triệu đồng/m2 để xây các căn hộ cho sinh viên thuê (thời gian xây dựng coi như không đáng kể và xây kín đất, gồm 5 sàn, mỗi sàn chia làm 5 căn). Đơn giá xây dựng nhà tương đương là 3, 5 triệu đồng/m2 sàn xây dựng bỏ vào đầu năm. Mức giá cho thuê 1 phòng là 1, 5 triệu đồng/tháng. Mỗi năm bình quân có thể cho thuê được 10 tháng. Chi phí thường xuyên là 0, 5 triệu đồng/căn/năm (gồm chi quản lý, chi cho việc bảo trì và sửa chữa nhỏ) ; và đến năm thứ 10 cần sửa chữa với tổng chi phí 50 triệu.

Với tỷ suất lợi nhuận mục tiêu mà Công ty đặt ra là 20%, thì dự án này có hiệu quả không nếu giá đất sau 10 năm tăng lên 2 lần và giá trị thu hồi từ các tài sản khác là 1 tỷ đồng? Để dự án này cho tỷ suất lợi nhuận đúng bằng 20% thì tốc độ tăng giá đất phải là bao nhiêu?

Câu 3.

Công ty kinh doanh bất động sản Toàn Cầu dự tính mua trả góp một mảng đất với tổng giá mua là 150 tỷ đồng để xây dựng văn phòng làm việc. Hiện Công ty đang đứng trước ba phương phức thanh toán:

1. Công ty trả ngay 40%, năm kế tiếp 30% tổng giá mua mảnh đất, số tiền còn lại trả đều vào các năm tiếp theo, mỗi năm 15 tỷ đồng.

2. Công ty trả mỗi năm 30 tỷ đồng (vào cuối năm).

3. Công ty trong giai đoạn đầu, mỗi năm trả 20 tỷ đồng (vào cuối năm) và đến năm thứ 5 thì trả hết số tiền còn lại.

Với vai trò là nhà kinh doanh bất động sản, Anh (Chị) hãy tư vấn cho Công ty Toàn Cầu nên chọn phương thức thanh toán nào, biết rằng để trang trải cho vốn đầu tư, Công ty huy động từ các nguồn sau:

- Vay Ngân hàng A 20%, với rA= 2%/quý.

- Vay Ngân hàng B 25%, với rB= 4%/6tháng.

- Vay Ngân hàng C 30%, với rC= 10%/năm.

- Vốn của Công ty đảm nhận phần còn lại, với mức sinh lời đòi hỏi 15%/năm.

Và Công ty hiện đang phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp có thuế suất 20%/năm.

Câu 4.

Ông A đang lên kế hoạch mua một căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, biết rằng:

- Căn hộ rộng 120 m2 nằm ở tầng 10 của một tòa nhà cao 30 tầng;

- Tòa nhà đang được chủ đầu tư xây dựng, hiện nay đã xong tầng hầm và tầng 1, dự kiến 2 năm nữa sẽ bàn giao nhà cho người mua;

- Nếu mua, kế hoạch nộp tiền được chủ đầu tư đề ra như sau: Nộp ngay 15 triệu đồng/m2, sau 1 năm nộp tiếp 10 triệu đồng/m2, khi giao nhà nộp số tiền còn lại là 10 triệu đồng/m2;

- Dự kiến ngay sau khi giao nhà, ông A sẽ bán căn hộ này với giá thuần là 5.040 triệu đồng.

Yêu cầu: Thông qua chỉ tiêu NPV hãy tư vấn cho ông A có nên mua căn hộ này không? Biết ông A thường xuyên có khả năng sinh lời cho đồng vốn của mình là 20%/năm.

Câu 5.

Có thông tin về một Rạp chiếu phim như sau:

- Rạp chiếu phim có 4 phòng chiếu, trong đó 2 phòng có sức chứa 200 chỗ ngồi/phòng, 2 phòng có sức chứa 300 chỗ ngồi/phòng;

- Tỷ lệ người đến xem thực tế so với sức chứa của các phòng theo điều tra và khảo sát từ thứ 2 đến thứ 6 hàng tuần trung bình là 50%, thứ bảy và chủ nhật hàng tuần trung bình là 80%.

- Mỗi ngày có 2 ca chiếu, riêng thứ bảy và chủ nhật tăng cường lên 4 ca;

- Giá vé xem phim trung bình 70.000/vé/ 1 người;

- Tỷ lệ sinh lời trung bình của dịch vụ chiếu phim là 13%/năm;

- Các khoản chi phí hàng năm vào khoảng 15% tổng thu nhập hàng năm;

- Dự kiến sau khi mua, nhà đầu tư sẽ kinh doanh trong vòng 20 năm với các khoản thu chi ổn định như trên và đến cuối năm 20 nhà đầu tư sẽ bán rạp chiếu phim thu về 400 tỷ đồng.

Yêu cầu: Hãy tư vấn cho nhà đầu tư có nên mua rạp chiếu phim trên không? Nếu giá mua hiện nay được chào là 250 tỷ đồng và biết 1 năm có thể vận hành rạp chiếu phim được 336 ngày.

Câu 6.

Hãy xác định chỉ tiêu NPV và IRR của dự án đầu tư khu tháp đôi, biết:

- Tòa tháp đôi tọa lạc trên mảnh đất sản xuất kinh doanh có thời hạn thuê 50 năm, được giao đất năm N, chủ đầu tư dự kiến triển khai đầu tư dự án trong 2 năm thì đưa vào sử dụng. Tổng chi phí đầu tư theo tính toán ở thời điểm hiện tại là 100 triệu USD;

- Mỗi tòa tháp cao 22 tầng;

- Diện tích xây dựng mỗi sàn của mỗi tháp là 1.400m2, diện tích sử dụng được xác định bằng 80% diện tích sàn xây dựng; theo khảo sát trên thị trường tỷ lệ diện tích cho thuê trung bình đạt 90% diện tích sử dụng.

- Đơn giá thuần cho thuê thương mại bình thường trên thị trường là 25 USD/m2/tháng;​

- Tỷ suất lợi tức của dịch vụ cho thuê văn phòng theo đôla Mỹ là 8%/năm, lãi suất ngân hàng tính cho đôla Mỹ là 4%/năm;

- Theo kết quả dự báo: Các khoản thu chi và tỷ suất lợi tức của dịch vụ cho thuê văn phòng giữ ổn định đến hết tuổi thọ kinh tế của tòa nhà.

Câu 7.

Cần tư vấn về khả năng đầu tư một của một tòa nhà hỗn hợp tại đường Phạm Văn Đồng- Hà Nội vừa mới hoàn thành và đưa vào sử dụng, biết giá chào bán là 8, 5 triệu USD và có các thông tin sau:

- Tòa nhà được tọa lạc trên một mảnh đất ở (thời gian sử dụng lâu dài) ;

- Tòa nhà này được xếp vào loại nhà cấp 1, có diện tích xây dựng mỗi sàn là 3.000m2, cao 22 tầng, trong đó 5 tầng dưới là trung tâm thương mại, 17 tầng trên là chung cư cao cấp;

- Diện tích sử dụng sàn 1 bằng 75% diện tích sàn xây dựng;

- Theo khảo sát trên thị trường tỷ lệ diện tích cho thuê ở khu vực này trung bình đạt 80% diện tích sử dụng và giá cho thuê khoảng 44 USD/m2/tháng (đã có thuế giá trị gia tăng-VAT), thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10%;

- Các chi phí trong quá trình vận hành hàng năm sau này (không có VAT) và thuế chiếm khoảng 22% tổng thu hàng năm;

- Tỷ suất sinh lời trong điều kiện mọi rủi ro đối với đồng đôla Mỹ là 8%/năm;

- Trong các khoản tính chi phí ở trên không có tiền khấu hao và giả định tỷ lệ cho thuê, đơn giá cho thuê giữ ổn định và kéo dài vĩnh viễn.

Câu 8.

Một người đang phân vân về kế hoạch mua một căn hộ rộng 100m2, chưa có nội thất tại tầng 10 của tòa nhà PACIPIC ở số 83 Lý Thường Kiệt- Hà Nội, Anh (chị) hãy tư vấn cho người này, nếu giá bán hiện nay là 3.500USD/m2 tại thời điểm hiện nay (tháng X năm N), biết các thông tin sau:

- Tòa nhà tọa lạc trên mảnh đất sản xuất kinh doanh có thời hạn thuê 50 năm, được giao đất tháng X năm (N-15), chủ đầu tư đã trả tiền thuê một lần và triển khai dự án trong 2 năm đến tháng X năm (N-12) thì đưa vào sử dụng;

- Tòa nhà cao 19 tầng, diện tích sàn xây dựng mỗi tầng là 2.000m2, trong đó 4 tầng dưới là trung tâm thương mại, 15 tầng trên là căn hộ tiêu chuẩn 5 sao;

- Theo thông tin từ khảo sát và điều tra thị trường, với một căn hộ có diện tích như trên, đầy đủ đồ nội thất hiện nay đơn giá cho thuê thuần khoảng 3.250 USD/tháng và xác suất cho thuê được là 95%;

- Chi phí trang bị nội thất cho căn hộ khoảng 31.800 USD.

- Tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê nhà theo đôla Mỹ là 8%/năm, lãi suất ngân hàng tính cho đôla Mỹ là 4%/năm.

Câu 9.

Hãy vẽ sơ đồ đường GANTT (đường ngang), qua đó xác định tổng nhu cầu vốn, cũng như nhu cầu vốn cho từng đơn vị thời gian chuẩn của một dự án đầu tư bất động sản, cũng như xác định đường găng và công việc găng, biết các chi phí được phân bổ đều theo đơn vị thời gian chuẩn là quý và biết các thông tin sau:

- Diện tích đất dự án: 10.000 m2, tỷ lệ đất xây dựng là 60%, xây 20 sàn (2 tầng hầm và 18 tầng nổi) chỉ giới xây dựng tầng hầm như tổng nổi;

- Công việc 1: Phá dỡ nhà xưởng cũ, dọn dẹp bặt bằng, quy hoạch, làm ngay trong thời gian 1 quý, với chi phí là 1.000 triệu đồng;

- Công việc 2: Làm hạ tầng, cảnh quan bên ngoài tòa nhà được thực hiện sau công việc 1 trong thời gian 2 quý, với chi phí là 1 triệu đồng/m2;

- Công việc 3: Đào móng, đổ móng và xây thô 2 tầng hầm được thực hiện sau công việc 1 trong thời gian 3 quý, với chi phí đào móng là 1.450 triệu đồng, chi phí xây thô 2 tầng hầm có suất đầu tư là 18 triệu đồng/m2 sàn xây dựng;

- Công việc 4: Xây dựng thô phần nổi của tòa nhà được thực hiện sau công việc 3 trong thời gian 4 quý, với chi phí xây thô các tầng nổi có suất đầu tư là 10 triệu đồng/m2 sàn xây dựng;

- Công việc 5: Làm điện, nước, hoàn thiện, vệ sinh để đưa vào sử dụng được thực hiện sau công việc 2 trong thời gian 5 quý, với chi phí 300 tỷ đồng.
 

Những người đang xem chủ đề này

Xu hướng nội dung

Back