Thảo luận môn môn Hợp đồng dân sự

honglee11111 · 3 Tháng mười 2022

VẤN ĐỀ 1: THỰC HIỆN CÔNG VIỆC KHÔNG CÓ ỦY QUYỀN

Câu 1.1. Thế nào là thực hiện công việc không có ủy quyền?

Căn cứ Điều 574 BLDS 2015 về "Thực hiện công việc không có ủy quyền" quy định: "Thực hiện công việc không có uỷ quyền là việc một người không có nghĩa vụ thực hiện công việc nhưng đã tự nguyện thực hiện công việc đó vì lợi ích của người có công việc được thực hiện khi người này không biết hoặc biết mà không phản đối".

Câu 1.2. Vì sao thực hiện công việc không có ủy quyền là căn cứ phát sinh nghĩa vụ?

Căn cứ phát sinh nghĩa vụ từ thực hiện công việc không có ủy quyền được quy định tại Khoản 3, Điều 275 BLDS 2015 và các quy định về thực hiện công việc không có ủy quyền quy định tại Điều 574 đến Điều 578 BLDS 2015.

Nói việc thực hiện công việc không được ủy quyền là căn cứ phát sinh nghĩa vụ dân sự vì về bản chất, khi một người không có nghĩa vụ phải thực hiện công việc của người khác mà họ tự nguyện thực hiện vì lợi ích của người có công việc được thực hiện khi người này không biết hoặc biết mà không phản đối thì quan hệ nghĩa vụ phát sinh giữa người có công việc và người thực hiện công việc. Việc quy định chế định này tạo nên sự ràng buộc pháp lý giữa người thực hiện công việc và người có công việc được thực hiện và nâng cao tinh thần trách nhiệm, đảm bảo quyền lợi của người thực hiện công việc cũng như đối với người có công việc được thực hiện. Cả hai bên đều có quyền và nghĩa vụ tương xứng với nhau.

Khái niệm phát sinh nghĩa vụ? -> là những sự kiện xảy ra trong thực tế, được pháp luật dân sự dự liệu: K3, Đ 275. Đ 574 có giá trị pháp lý và làm phát sinh

Ví dụ: Bà X và bà Y là hàng xóm của nhau. Do phải đi trông cháu nội, bà X vắng nhà 2 tuần và nhờ bà Y để ý nhà cửa hộ mình. Nhà bà X có một vườn cây ăn quả và một đàn gà. Trong thời gian bà X đi vắng, bà Y đã thu hoạch, bán số hoa quả chín và chăm sóc đàn gà thay bà X.

Từ đó, theo Điều 575 BLDS 2015 và Điều 576 BLDS 2015 phát sinh nghĩa vụ của bà X là thực hiện công việc phù hợp với khả năng, điều kiện của mình. Phải thực hiện công việc như công việc của chính mình; phải báo cho bà X về quá trình, kết quả thực hiện công việc nếu có yêu cầu và bà X phải trả một khoản thù lao khi bà Y thực hiện công việc chu đáo, có lợi cho bà X.

Câu 1.3. Cho biết điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về chế định "thực hiện công việc không có ủy quyền"

Về chủ thể:

- BLDS 2005 quy định: Chủ thể người có công việc được thực hiện chỉ có cá nhân

- BLDS 2015 quy định: Chủ thể người có công việc được thực hiện bao gồm cả cá nhân và pháp nhân (Mở rộng phạm vi chủ thể).

Mục đích thực hiện:

- BLDS 2005 quy định "hoàn toàn vì lợi ích của người có công việc được thực hiện" (Hoàn toàn vì lợi ích của người có công việc được thực hiện, không có mục đích khác).

Việc BLDS 2015 bỏ đi hai chữ "hoàn toàn" là vì việc thực hiện công việc không ngoại trừ khả năng người tiến hành công việc cũng có lợi từ việc thực hiện. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để Tòa án linh hoạt hơn trong việc xét xử.

- BLDS 2015 quy định: "Thực hiện công việc đó vì lợi ích của người có công việc được thực hiện" (Vì lợi ích của người có công việc được thực hiện nhưng cũng có thể vì mục đích khác tuy nhiên không được làm trái với lợi ích của người có công việc được thực hiện và các chủ thể khác).

Câu 1.4. Các điều kiện để áp dụng chế định "thực hiện công việc không có ủy quyền" theo BLDS 2015? Phân tích từng điều kiện.

Căn cứ Điều 574 BLDS 2015 cần phải thỏa mãn 4 điều kiện mới được áp dụng quy định pháp luật về thực hiện công việc không có ủy quyền:

+ Người thực hiện là người không có nghĩa vụ thực hiện công việc đó: Người thực hiện công việc không có ủy quyền là người hoàn toàn không có nghĩa vụ phải thực hiện công việc đó nhưng đã thực hiện công việc đó. Nghĩa vụ ở đây là nghĩa vụ pháp lý do luật định hoặc do các bên thỏa thuận.

+ Người thực hiện công việc hoàn toàn tự nguyện khi thực hiện công việc: Việc thực hiện công việc đó không phải là nghĩa vụ bắt buộc của người thực hiện công việc, tức là họ muốn thì thực hiện, không muốn có thể không thực hiện, họ có thực hiện hay không thì cũng không phải chịu bất cứ chế tài nào. Pháp luật cũng không có bất cứ quy định nào buộc một người phải thực hiện một công việc cho người khác nếu như không có bất cứ thỏa thuận nào.

+ Thực hiện công việc vì lợi ích của người có công việc được thực hiện: Tại thời điểm bắt đầu thực hiện công việc, người thực hiện công việc phải thể hiện ý chí thực hiện công việc nhằm mang lại lợi ích, hoặc ngăn chặn thiệt hại cho người có công việc. Để xác định việc thực hiện công việc có hoàn toàn vì lợi ích của người có công việc hay không thì phải xem xét hoạt động thực hiện công việc đó có mang tính chất chuyên nghiệp hay không. Nếu hoạt động thực hiện công việc cho người khác là một hoạt động thường xuyên tại một địa điểm nhất định với mong muốn nhận tiền thù lao thì không được coi là thực hiện công việc hoàn toàn vì lợi ích của người có công việc. Nếu việc thực hiện công việc không được thực hiện thường xuyên, tức là việc thực hiện công việc xảy ra tức thì, thì có thể xác định việc thực hiện công việc hoàn toàn vì lợi ích của bên có công việc.

+ Người có công việc được thực hiện không biết hoặc biết mà không phản đối: Tại thời điểm công việc được thực hiện, người có công việc không biết người khác thực hiện công việc cho mình, hoặc có thể họ biết nhưng không phản đối việc thực hiện công việc đó. Bản chất của việc thực hiện công việc không có ủy quyền là sự giúp đỡ người khác vượt qua những khó khăn, tránh những thiệt hại không đáng có. Do đó, nếu người có công việc có mặt hoặc biết việc người khác thực hiện công việc cho mình thì họ sẽ không phản đối nếu việc thực hiện công việc đó có lợi cho mình và bản thân mình không thể thực hiện được công việc đó tại thời điểm phải thực hiện công việc.

- Biết mà không phản đối = đồng ý?

- Biết mà không phản đối được, biết mà chưa kịp phản đối

- Không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (Đ3)

- Thấy người gặp tai nạn, chở đi cấp cứu không phải là thực hiện cv k có ủy quyền vì vi phạm KHÔNG CÓ NGHĨA VỤ, ở đây có nghĩa vụ do luật định.

- MC X nhận tiền TỪ THIỆN đi giúp người dân -> ủy quyền or hợp đồng tặng cho

Câu 1.5. Trong tình huống trên, sau khi xây dựng xong công trình, nhà thầu C có thể yêu cầu chủ đầu tư A thực hiện những nghĩa vụ trên cơ sở các quy định của chế định "thực hiện công việc không có ủy quyền" trong BLDS 2015 không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.

Tình huống: Chủ đầu tư A lập Ban quản lý dự án B để tiến hành xây dựng một công trình công cộng. Khi triển khai, B đã ký hợp đồng với nhà thầu C mà không nêu rõ trong hợp đồng B đại diện A và cũng không có ủy quyền của A. Trong khi đó, theo quy định B không được tự ký hợp đồng với C vì đây là công việc của chủ đầu tư A (thực tế Ban quản lý dự án B không có nhiều tài sản để thanh toán cho C).

Sau khi thực hiện xong công trình thì nhà thầu C có thể yêu cầu chủ đầu tư A thực hiện những nghĩa vụ trên cơ sở các quy định của chế định "thực hiện công việc không có ủy quyền" trong BLDS 2015, cụ thể là nghĩa vụ thanh toán theo Điều 576.

Theo Điều 574 BLDS 2015 quy định: "Thực hiện công việc không có uỷ quyền là việc một người không có nghĩa vụ thực hiện công việc nhưng đã tự nguyện thực hiện công việc đó vì lợi ích của người có công việc được thực hiện khi người này không biết hoặc biết mà không phản đối". Như vậy, C có thuộc trường hợp "thực hiện công việc không có ủy quyền" hay không ta phải chứng minh. Cụ thể:

+ Chủ đầu tư A thành lập Ban quản lý B để tiến hành xây dựng công trình công cộng nhưng chưa từng ủy quyền cho B ký kết hợp đồng với C và cũng không nêu rõ trong hợp đồng B đại diện cho A. Do đó, A chưa từng yêu cầu C phải thi công công trình này nên hợp đồng xây dựng được ký kết giữa B và C sẽ không ràng buộc nghĩa vụ của C đối với A theo Khoản 1, Điều 142 BLDS 2015 mà chỉ làm phát sinh nghĩa vụ giữa B và C.

Theo xét xử, điều kiện "không có nghĩa vụ thực hiện công việc" dường như chỉ được xem xét trong quan hệ giữa người thực hiện công việc và người có công việc được thực hiện ; nếu công việc này được thực hiện theo yêu cầu của người thứ ba hay theo thỏa thuận với người thứ ba thì vẫn có thể vận dụng chế định "thực hiện công việc không có ủy quyền" - (Quyết định số 23/2003/HĐTP-DS ngày 29-7-2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao). Như vậy điều kiện "người không có nghĩa vụ thực hiện công việc" đã thỏa mãn. (QĐ số 23/2003 gây tranh cãi, theo suy nghĩ thì vi phạm tự nguyện vì C chỉ đang hoàn thành cv đã giao kết với B)

=> có cách nào bảo vệ quyền lợi của C không?

Chủ đầu tư A => ban quản lý B => ký hợp đồng => nhà thầu C

Không, rủi ro trong quan hệ pháp luật dân sự. B không nêu rõ là đại diện và không có ủy quyền của A (chế định "đại diện" : B không có quyền đại diện, B vượt quá phạm vi đại diện => đọc Đ143)

+ Mặt khác, với vai trò là một chủ đầu tư, A hoàn toàn có thể biết được về việc thi công xây dựng công trình của C. Việc C xây dựng xong công trình là minh chứng cho việc A "biết nhưng không phản đối" (Điều 574 BLDS 2015) vì nếu có bất kì sự can thiệp và phản đối nào từ A thì C sẽ phải chấm dứt công việc không có ủy quyền theo quy định tại Khoản 1, Điều 578 BLDS 2015.

+ Xét đến công việc mà C đang thực hiện thì đây là công việc thực hiện vì lợi ích của người có công việc, kể cả việc làm của C có đem lại lợi ích cho mình thì khi công việc hoàn thành lợi ích lớn nhất vẫn thuộc về A. Khi lợi ích phần lớn thuộc về người có công việc, thì dù người thực hiện có được hưởng lợi một phần, điều kiện "vì lợi ích của người có công việc" (Điều 574) vẫn được công nhận. Như vậy, nếu C hoàn thành xong công việc của mình theo đúng nghĩa vụ ghi nhận tại Điều 575 BLDS 2015 thì C hoàn toàn có quyền yêu cầu A thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại Điều 576 BLDS 2015. Các chi phí mà C đã bỏ ra để thực hiện công trình chắc chắn sẽ được hoàn trả nếu như C đã làm trong hết khả năng của mình, mặc cho có đúng như mong muốn của A hay không. Thậm chí, nếu như C thỏa mãn điều kiện "chu đáo" và "có lợi" cho A (khoản 2 Điều 576 BLDS 2015) thì A còn phải thanh toán tiền thù lao cho C

- Như vậy, khi nhà thầu C đã hoàn thành công việc thì có thể yêu cầu Chủ đầu tư A thực hiện những nghĩa vụ trên cơ sở các quy định của chế định "thực hiện công việc không có ủy quyền".

honglee11111 · 3 Tháng mười 2022

VẤN ĐỀ 2: THỰC HIỆN NGHĨA VỤ (THANH TOÁN MỘT KHOẢN TIỀN)

- Tình huống: Ngày 15/11/1973, ông Quới cho bà Cô thuê nhà và nhận tiền thế chân của bà Cô 50.000đ. Nay, ông Quới yêu cầu bà Cô ra khỏi nhà. Bà Cô đồng ý trả nhà và yêu cầu ông Quới hoàn trả tiền thế chân.

(Lưu ý: Giá gạo trung bình vào năm 1973 là 137đ/kg và giá gạo trung bình hiện nay theo Sở Tài chính Tp. HCM là 15.000đ/kg).

- Tóm tắt Quyết định số 15/2018/DS-GĐT ngày 15/3/2018 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội V/v "Tranh chấp nghĩa vụ trả tiền trong hợp đồng chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất" :

Cụ Bảng (nguyên đơn) và bà Hương (bị đơn) có thực hiện một giao dịch dân sự là cụ Bảng chuyển nhượng nhà và đất cho vợ chồng (vc) bà Hương, vc bà phải trả cho cụ 5 triệu đồng, tuy nhiên, bà Hương mới chỉ trả cho cụ Bảng 4 triệu đồng, còn nợ 1 triệu đồng tương đương 1/5 giá trị thửa đất chưa thanh toán. Sau nhiều lần yêu cầu nhưng không trả, cụ Bảng khởi kiện yêu cầu bà Hương trả số tiền còn thiếu, hoặc nếu không bà phải trả lại 1/5 diện tích đất chưa thanh toán. Tại phiên tòa giám đốc thẩm, tòa tuyên hủy bản án phúc thẩm và sơ thẩm, yêu cầu xét xử lại.

=> nghị quyết 02/2004/ND-HĐTP

Câu 2.1. Thông tư trên cho phép tính lại giá trị khoản tiền phải thanh toán như thế nào? Qua trung gian là tài sản gì?

Sự việc giữa ông Quới và bà Cô thực hiện ngày 15/11/1973 (trước ngày 1/7/1996) nên theo Thông tư 01/TTLT ngày 19/6/1997 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ tư pháp, Bộ tài chính hướng dẫn việc xét xử và thi hành án về tài sản và các quy định liên quan khác thì tính lại giá trị khoản tiền phải thanh toán như sau:

"Nếu việc gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ dân sự xảy ra trước ngày 1-7-1996 và trong thời gian từ thời điểm gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ đến thời điểm xét xử sơ thẩm mà giá gạo tăng từ 20% trở lên, thì Tòa án quy đổi các khoản tiền đó ra gạo theo giá gạo loại trung bình ở địa phương (từ đây trở đi gọi tắt là" giá gạo ") tại thời điểm gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ, rồi tính số lượng gạo đó thành tiền theo giá gạo tại thời điểm xét xử sơ thẩm để buộc bên có nghĩa vụ về tài sản phải thanh toán và chịu án phí theo số tiền đó".

Như vậy thông qua Thông tư trên việc tính lại giá trị khoản tiền mà ông Quới phải thanh toán cho bà Cô phải thông qua trung gian là tài sản: Gạo.

Câu 2.2. Đối với tình huống thứ nhất, thực tế ông Quới sẽ phải trả cho bà Cô khoản tiền cụ thể là bao nhiêu? Nêu rõ cơ sở pháp lý khi trả lời.

Đối với tình huống này, thực tế ông Quới sẽ phải trả cho bà Cô khoản tiền là 5.475.000đ

- Cơ sở pháp lý: Ông Quới cho bà Cô thuê nhà và đã nhận tiền thế chân của bà Cô là 50.000đ vào ngày 15/11/1973, giá gạo trung bình vào năm 1973 là 137đ/kg. Đến nay, bà Cô yêu cầu ông Quới hoàn trả tiền thế chân, giá gạo trung bình hiện nay theo Sở tài chính TP. CM đã là 15.000đ/kg. Ta thấy từ thời điểm phát sinh nghĩa vụ đến thời điểm hiện tại giá gạo đã tăng từ 20% trở lên. Do đó áp dụng Điểm a, Mục 1, Phần I, Thông tư 01/TTLT ngày 19/6/1997 của Tòa nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ tư pháp, Bộ tài chính hướng dẫn việc xét xử và thi hành án về tài sản thì tính lại giá trị khoản tiền phải thanh toán như sau:

"1. Đối với nghĩa vụ là các khoản tiền bồi thường, tiền hoàn trả, tiền công, tiền lương, tiền chia tài sản, tiền đền bù công sức, tiền cấp dưỡng, tiền vay không có lãi, tiền truy thu thuế, tiền truy thu do thu lợi bất chính thì giải quyết như sau:

Nếu việc gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ dân sự xảy ra trước ngày 1-7-1996 và trong thời gian từ thời điểm gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ đến thời điểm xét xử sơ thẩm mà giá gạo tăng từ 20% trở lên, thì Tòa án quy đổi các khoản tiền đó ra gạo theo giá gạo loại trung bình ở địa phương (từ đây trở đi gọi tắt là" giá gạo ") tại thời điểm gây thiệt hại hoặc phát sinh nghĩa vụ, rồi tính số lượng gạo đó thành tiền theo giá gạo tại thời điểm xét xử sơ thẩm để buộc bên có nghĩa vụ về tài sản phải thanh toán và chịu án phí theo số tiền đó."

Theo cách tính trên thì thực tế ông Quới sẽ phải trả cho bà cô số tiền:

+ Giá gạo trung bình năm 1973 là 137đ/kg nên số lượng gạo quy đổi từ 50.000đ là: 50.000đ: 137đ/kg = 365kg

+ Giá gạo tại thời điểm buộc bên có nghĩa vụ hoàn trả phải thanh toán là 15.000đ, vậy số tiền ông Quới phải hoàn trả cho bà Cô là: 365kg * 15.000đ/kg = 5.475.000đ

Câu 2.3. Thông tư trên có điều chỉnh việc thanh toán tiền trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản như trong Quyết định số 15/2018/DS-GĐT không? Vì sao?

Theo mục 1, phần I, thông tư 01/TTLT ngày 29/6/1997 "1. Đối với nghĩa vụ là các khoản tiền bồi thường, tiền hoàn trả, tiền công, tiền lương, tiền chia tài sản, tiền đền bù công sức, tiền cấp dưỡng, tiền vay không có lãi, tiền truy thu thuế, tiền truy thu do thu lợi bất chính thì giải quyết như sau:.", trong thông tư có điều khoản quy định về nghĩa vụ tài sản đối với các khoản vay có lãi (kể cả loại có kỳ hạn và loại không có kỳ hạn) ở ngoài tổ chức ngân hàng, tín dụng.

Theo quyết định trên, bà Hương còn nợ cụ Bảng khoản tiền 1.000.000 đồng còn thiếu trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, ta có thể xem nó là một khoản nợ. Bên có nghĩa vụ là bà Hương phải thanh toán khoản nợ 1.000.000 đồng từ năm 1991 cho cụ Bảng. Ta nhận thấy ở đây bên có nghĩa vụ trì trệ việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền của mình (từ năm 1991 đến năm 2018) và cũng vì vậy mà có sự thay đổi về giá cả. Do đó, thông tư 01/TTLT hoàn toàn phù hợp để điều chỉnh việc thanh toán tiền trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản như trong Quyết định số 15/2018/DS - GĐT.

Câu 2.4. Đối với tình huống trong Quyết định số 15/2018/DS-GĐT, nếu giá trị nhà đất được xác định là 1.697.760.000đ như Tòa án cấp sơ thẩm đã làm thì theo Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội, khoản tiền bà Hương phải thanh toán cho cụ Bảng cụ thể là bao nhiêu? Vì sao?

Trong bản án, Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội nhận định: "Bà Hương phải thanh toán cho cụ Bảng số tiền còn nợ tương ứng với 1/5 giá trị nhà, đất theo quy định tại thời điểm xét xử sơ thẩm mới đúng với hướng dẫn tại điểm b2 tiểu mục 2.1, mục 2 phần II nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao..".

Áp dụng điểm b2, tiều mục 2.1, mục 2, phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ- HĐTP ngày 10/08/2004 hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao về giải quyết tranh chấp đất quy định cụ thể như sau:

"Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền chuyển nhượng đất; bên chuyển nhượng đã giao toàn bộ diện tích đất, thì Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất đó. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng mới trả một phần tiền chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng mới giao một phần diện tích đất, thì có thể công nhận phần hợp đồng đó căn cứ vào diện tích đất đã nhận. Nếu công nhận phần hợp đồng trong trường hợp bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị lớn hơn số tiền mà họ đã nhận, thì Tòa án buộc bên nhận chuyển nhượng thanh toán cho bên chuyển nhượng phần chênh lệch giữa số tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã trả so với diện tích đất thực tế mà họ đã nhận tại thời điểm giao kết hợp đồng theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Đồng thời buộc các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà bên nhận chuyển nhượng đã nhận. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã giao số tiền lớn hơn giá trị diện tích đất đã nhận mà Tòa án chỉ công nhận phần hợp đồng tương ứng với diện tích đất mà họ đã nhận thì bên chuyển nhượng phải thanh toán khoản tiền đã nhận vượt quá giá trị diện tích đất đã giao tính theo giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm"

Vậy bà Hương phải thanh toán số tiền theo định giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm là 1.696.760.000đ tương đương 1/5 giá trị nhà, đất.

Câu 2.5 Hướng như trên của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội có tiền lệ chưa? Nêu một tiền lệ (nếu có) ?

Với hướng như trên, Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội đã có tiền lệ. Đó là: Quyết định Giám đốc thẩm số: 09/HĐTP-DS ngày 24/02/2005 về "Vụ án tranh chấp nhà đất và đòi nợ".

Cụ thể:

Tóm tắt bản án: - Nguyên đơn: Bà Phạm Thị Lai.

- Bị đơn: Ông Phạm Thanh Xuân.

Diễn biến vụ việc:

+ Năm 1994, bà Lai cho ông Xuân vay 11.500.000đ (giấy ghi nợ không ghi rõ ngày tháng năm nhưng hai bên đều thống nhất thời gian cho vay là năm 1994).

+ Ngày 12/02/1996, bà Lai cho ông Xuân vay tiếp 128.954.000đ.

+ Ngày 08/8/1996, hai bên thống nhất số tiền nợ (lẫn lãi) là 188.600.000đ, đồng thời thỏa thuận chuyển nhượng căn nhà số 19 Chu Văn An cho bà Lai với giá 188.600.000đ. Do vợ chồng ông Xuân không thanh toán nợ và không giao nhà mà vẫn quản lý ngôi nhà nên bà Lai vẫn tính lãi của số tiền 188.600.000đ.

+ Ngày 05/8/1997, vợ chồng ông Xuân và vợ chồng bà Lai tiếp tục chốt nợ gốc và lãi từ 188.600.000đ lên 250.000.000đ; hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá 250.000.000đ.

+ Sau khi lập hợp đồng, bà Lai vẫn tính lãi số tiền 250.000.000đ trong thời gian 02 tháng thành 6.000.000đ để cộng dồn vào số tiền 44.000.000đ bà Lai đã cho ông Xuân vay vào ngày 6/11/1997 thành 50.000.000đ.

Nhận định của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:

+ Vụ tranh chấp phải giải quyết cả hai quan hệ vay nợ và quan hệ mua bán nhà đất.

+ Xác minh, thu thập các chứng cứ chứng minh rằng liệu thủ tục làm giấy tờ mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có theo quy trình pháp luật quy định hay không.

+ Trường hợp xác định được việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất là hợp pháp và bên mua chưa trả đủ tiền thanh toán thì phần còn thiếu sẽ được tính thông qua giá trị của tài sản chuyển nhượng tại thị trường địa phương tại thời điểm xét xử. Đây chính là nội dung của tiền lệ cho hướng giải quyết của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội trong Quyết định số 15/2018/DS-GĐT

honglee11111 · 3 Tháng mười 2022

VẤN ĐỀ 3: CHUYỂN GIAO NGHĨA VỤ THEO THỎA THUẬN

- Tóm tắt: Bản án số 148/2007/DSST ngày 26/9/2007 về Tranh chấp hợp đồng vay tài sản của Tòa án nhân dân thị xã Châu Đốc, tỉnh An Giang:

Ngày 27/4/2004, Bà Phương có xác lập quan hệ vay tiền với bà Tú với. Bà Phượng cho biết chỉ làm trung gian để bà Ngọc, bà Loan cùng chồng là ông Thạnh vay tiền bà Tú và có kí hợp đồng cho vay lại bao gồm: Bà Ngọc vay 465.000.000đ và bà Loan, ông Thạnh vay 150.000.000đ. Các bên thống nhất số tiền vay là 615.000.000đ, lãi suất là 1, 8%/tháng, thời hạn vay là 12 tháng, phía bà Tú đã nhận được tiền lãi đầy đủ theo thỏa thụân. Đến tháng 4/2005 thì bà Tú giảm lãi suất xuống 1, 3%/tháng. Bà Tú tiếp tục nhận tiền lãi đến tháng 5/2005 thì bên vay không trả lãi như thỏa thụân.

Xét hợp đồng vay tiền giữa bà Phượng với bà Tú, bà Phượng đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán nợ vay, không trả vốn, lãi cho bà Tú lẽ ra bà Phương phải có trách nhiệm thực hiện. Tuy nhiên, phía bà Tú đã chấp nhận cho bà Phượng chuyển giao nghĩa vụ trả nợ cho bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh thể hiện qua việc bà Tú lập hợp đồng cho bà Ngọc vay số tiền 465.000.000đ và hợp đồng cho bà Loan, ông Thanh vay số tiền 150.000.000đ vào ngay 12/5/2005. Tòa xét rằng, kể từ thời điểm bà Tú xác lập hợp đồng vay với bà Ngọc, bà Loan và ông Thanh thì nghĩa vụ trả nợ vay của bà Phượng với bà Tú đã chấm dứt, làm phát sinh nghĩa vụ của bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh đối với bà Tú theo hợp đồng vay tiền đã ký. Việc bà Tú yêu cầu bà Phượng có trách nhiệm liên đới cùng bà Ngọc thanh toán nợ cho bà là không có căn cứ chấp nhận.

Câu 3.1. Thông tin nào của bản án cho thấy bà Phượng có nghĩa vụ thanh toán cho bà Tú?

Thông tin trong bản án cho thấy bà Phượng có nghĩa vụ thanh toán cho bà Tú là: "Theo các biên nhận tiền do phía bà Tú cung cấp thì chính bà Phượng là người trực tiếp nhận tiền của bà Tú vào năm 2003 với tổng số tiền 555.000.000đ và theo biên nhận ngày 27/04/2004 thì thể hiện bà Phượng nhận tiền của bà Lê Thị Nhan số tiền 615.000.000đ. Phía bà Phượng không cung cấp được chứng cứ xác định bà Ngọc thỏa thuận vay tiền với bà Tú. Ngoài ra cũng theo lời khai của bà Phượng thì vào tháng 4 năm 2004, do phía bà Loa, ông Thạnh và bà Ngọc không có tiền trả cho bà Tú để trả vốn vay ngân hàng nên bà đã cùng với bà Tú vay nóng bên ngoài để có tiền trả cho ngân hàng. Xác định bà Phượng là người xác lập quan hệ vay tiền với bà Tú".

Câu 3.2 . Đoạn nào của bản án cho thấy nghĩa vụ trả nợ của bà Phượng đã được chuyển sang cho bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh?

Đoạn của bản án cho thấy nghĩa vụ trả nợ của bà Phượng đã được chuyển sang cho bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh là: "Phía bà Tú đã chấp nhận cho bà Phượng chuyển giao nghĩa vụ trả nợ cho bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh thể hiện qua việc bà Tú đã lập hợp đồng cho bà Ngọc vay số tiền 465.000.000đ và hợp đồng cho bà Loan, ông Thạnh vay số tiền 150.000.000đ vào ngày 12/5/2005. Như vậy, kể từ thời điểm bà Tú xác lập hợp đồng vay với bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh thì nghĩa vụ trả nợ vay của bà Phượng với bà Tú đã chấm dứt, làm phát sinh nghĩa vụ của bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh đối với bà Tú theo hợp đồng vay tiền đã ký".

Câu 3.3. Suy nghĩ của anh/chị về đánh giá trên của Tòa án?

Đánh giá của Tòa án: Chấp nhận việc chuyển nghĩa vụ của Bà Phương (người có nghĩa vụ ban đầu) với bà Tú (người có quyền) sang cho Bà Ngọc (người thế nghĩa vụ) và không chấp nhận yêu cầu của bà Tú khi yêu cầu bà Phương trách nhiệm liên đới cùng bà Ngọc thanh toán nợ cho bà Tú tức là theo Tòa án thì bà Phương không có liên quan hay chịu trách nhiệm gì tới việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bà Ngọc sau khi việc chuyển giao nghĩa vụ được xác lập.

Để việc chuyển giao nghĩa vụ có giá trị pháp lý thì:

(1) Tuy BLDS không quy định rõ nhưng việc chuyển giao nghĩa vụ cần có sự thống nhất ý chí của người có nghĩa vụ ban đầu và người thế nghĩa vụ đồng thời có sự đồng ý của người có quyền đối với việc chuyển giao nghĩa vụ.

Theo tình tiết vụ việc: Bà Phương có ký hợp đồng vay tiền với bà Tú và kí hợp đồng cho vay lại với bà Ngọc vì thực chất bà Phương là bên trung gian giới thiệu bà Ngọc vay tiền sau đó Bà Tú chấp nhận cho bà Phương chuyển giao nghĩa vụ trả nợ từ bà Phương sang cho bà Ngọc bằng việc lập hợp đồng cho bà Ngọc vay số tiền 16 465.000.000đ. Như vậy có căn cứ chỉ ra bà Tú đồng ý với việc chuyển giao nghĩa vụ từ bà Phương sang cho bà Ngọc, đồng thời cũng có sự thống nhất ý chí giữa bà Phương (người có nghĩa vụ ban đầu) với bà Ngọc (người thế nghĩa vụ).

(2) Đây là nghĩa vụ không thuộc vào trường hợp loại trừ nghĩa vụ không được chuyển giao.

Vậy việc chuyển giao nghĩa vụ đúng theo pháp luật căn cứ theo Điều 370 BLDS.

Do đó, nó sẽ mang lại hệ quả pháp lý như sau:

- Thứ nhất, nghĩa vụ trả nợ vay của bà Phượng và bà Tú chấm dứt, làm phát sinh nghĩa vụ của bà Ngọc theo hợp đồng vay tiền đã ký.

- Thứ hai, việc chuyển giao nghĩa vụ theo thỏa thuận sẽ giải phóng người có nghĩa vụ ban đầu, tức là bà Phương không có trách nhiệm liên đới cùng bà Ngọc trả vốn vay 465.000.000đ, tiền lãi và tiền thỏa thuận vay nóng bên ngoài để trả nợ ngân hàng.

Như vậy, đánh giá của Tòa án về vụ việc trên là đúng theo căn cứ luật định, hợp lý, đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của bà Tú.

Câu 3.4. Nhìn từ góc độ văn bản, người có nghĩa vụ ban đầu có còn trách nhiệm đối với người có quyền không khi người thế nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ được chuyển giao? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.

- Dưới góc độ văn bản, Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 có quy định về việc chuyển giao nghĩa vụ dân sự theo thỏa thuận tại Điều 370, Điều 371 BLDS 2015 nhưng những quy định này không cho biết rằng liệu người đã chuyển giao nghĩa vụ cho một người khác có còn trách nhiệm đối với người có quyền trong trường hợp người được chuyển giao nghĩa vụ không thực hiện được nghĩa vụ đó hay không. Tuy nhiên việc chuyển giao nghĩa vụ này phải được bên có quyền đồng ý, thì bên có quyền đã đồng ý cho bên có nghĩa vụ chuyển nghĩa vụ đó cho người thế nghĩa vụ rồi. Hơn nữa, Khoản 2 Điều này cũng nói rõ: Khi được chuyển giao nghĩa vụ thì người thế nghĩa vụ trở thành bên có nghĩa vụ. Như vậy, bên có nghĩa vụ đã chấm dứt nghĩa vụ, mà nghĩa vụ hiện tại là do bên thế nghĩa vụ thực hiện. Khi nghĩa vụ được chuyển giao, người có nghĩa vụ ban đầu không còn nghĩa vụ đối với người có quyền nữa mà nghĩa vụ đó được chuyển giao hoàn toàn cho người thế nghĩa vụ, nếu nghĩa vụ chỉ được chuyển giao một phần thì người có nghĩa vụ ban đầu vẫn còn nghĩa vụ đối với người có quyền.

- Thực tiễn xét xử tại Bản án 148/2007/DSST của TAND Thị xã Châu Đốc, tỉnh An Giang liên quan đến khoản vay của bà Phượng với bà Tú: Tòa án đã theo hướng cho rằng nghĩa vụ trả nợ của bà Phượng đối với bà Tú đã chấm dứt khi bà Tú chấp nhận cho bà Phượng chuyển giao nghĩa vụ trả nợ đó cho bà Ngọc, bà Loan, ông Thạnh thông qua hợp đồng vay mới mà bà Tú đã lập với những người này. Như vậy có nghĩa là Tòa án đã theo hướng bà Phượng không còn nghĩa vụ trả nợ đối với bà Tú nữa trong trường hợp bà Ngọc, bà Loan, ông Thạnh không trả được nợ thì bà Phượng không có trách nhiệm trả nợ cho bà Tú.

Câu 3.5. Nhìn từ góc độ quan điểm các tác giả, người có nghĩa vụ ban đầu có còn trách nhiệm đối với người có quyền không khi người thế nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ được chuyển giao? Nêu rõ quan điểm của các tác giả mà anh/chị biết.

- Nhìn từ góc độ quan điểm của tác giả, người có nghĩa vụ ban đầu không còn trách nhiệm đối với bên có quyền khi hai bên không có thỏa thuận gì thêm về việc thực hiện nghĩa vụ của người có trách nhiệm ban đầu.

- Quan điểm của tác giả: Bà Tú và bà Phượng xác lập quan hệ vay tiền, có thỏa thuận lãi suất. Bà Tú nhận tiền lãi đến tháng 5/2005 thì bên vay không trả tiền lãi như đã thỏa thuận. Tuy nhiên, phía bà Tú đã chấp nhận cho bà Phượng chuyển giao nghĩa vụ trả nợ cho bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh thể hiện qua việc bà Tú đã lập hợp đồng cho bà Ngọc vay số tiền 465.000.000đ và hợp đồng cho bà Loan ông Thạnh vay số tiền 150.000.000đ. Tòa xét rằng, kể từ thời điểm bà Tú xác lập hợp đồng vay với bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh thì nghĩa vụ trả nợ vay của bà Phượng với bà Tú chấm dứt, làm phát sinh nghĩa vụ của bên thế nghĩa vụ theo hợp đồng vay tiền đã ký. Vì vậy, việc bà Tú yêu cầu bà Phượng có trách nhiệm thanh toán nợ cho mình là không có căn cứ pháp luật.

- Theo quan điểm của tác giả Chế Mỹ Phương Đài trong giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng có nêu rõ: "Người có nghĩa vụ dân sự không chịu trách nhiệm về việc thực hiện nghĩa vụ của người thay thế nghĩa vụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác" , trong phân tích quan điểm của tác giả nêu rõ thêm: " Người có nghĩa vụ chấm dứt toàn bộ nghĩa vụ và mối quan hệ nghĩa vụ với bên có quyền, sau khi việc chuyển giao có hiệu lực, người có quyền chỉ được phép yêu cầu người thế nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ nên người đã chuyển giao nghĩa vụ không phải thực hiện trách nhiệm về việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế nghĩa vụ".

- Theo tác giả Đỗ Văn Đại: "Chuyển giao nghĩa vụ là một chế định độc lập với chế định đã thực hiện nghĩa vụ thông qua người thứ ba, cần xác định rõ chuyển giao nghĩa vụ giải phóng người có nghĩa vụ ban đầu, trừ khi các bên có nghĩa vụ khác".

Câu 3.6. Nhìn từ góc độ quan điểm của các tác giả, người có nghĩa vụ ban đầu có còn trách nhiệm đối với người có quyền không khi người thế nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ được chuyển giao? Nêu rõ quan điểm của các tác giả mà anh/chị biết.

Đoạn của bản án cho thấy Tòa án theo hướng người có nghĩa vụ ban đầu không còn trách nhiệm đối với người có quyền:

"Như vậy kể từ thời điểm bà Tú xác lập hợp đồng vay với bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh thì nghĩa vụ trả nợ vay của bà Phượng với bà Tú đã chấm dứt, làm phát sinh nghĩa vụ của bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh đối với bà Tú theo hợp đồng vay tiền đã ký. Việc bà Tú yêu cầu bà Phượng có trách nhiệm thanh toán nợ cho bà là không có căn cứ chấp nhận".

"Việc bà Tú giữ giấy chứng minh Hải quan của bà Phượng theo thỏa thuận. Phía bà Phượng không có nghĩa vụ trả nợ cho bà Tú, buộc bà Tú hoàn trả lại bà Phượng giấy chứng minh Hải quan".

Câu 3.7. Kinh nghiệm của pháp luật nước ngoài đối với quan hệ giữa người có nghĩa vụ ban đầu và người có quyền.

Điều kiện cần thiết để chuyển giao nghĩa vụ theo thỏa thuận có giá trị pháp lý, cũng như để bảo đảm quyền lợi của bên có quyền đó chính là là sự đồng ý của bên có quyền. Không chỉ pháp luật nước ta mà pháp luật nước ngoài cũng xây dựng chế định tương tự để quy định về vấn đề này.

Ví dụ:

- Điều 9.2. 3 Bộ nguyên tắc Unidroit về hợp đồng thương mại quốc tế (PICC) quy định: "Việc chuyển giao nghĩa vụ theo thỏa thuận giữa người có nghĩa vụ ban đầu và người có nghĩa vụ mới phải có sự đồng ý của người có quyền".

- Khoản 1, Điều 12: 101 Bộ nguyên tắc luật hợp đồng châu Âu (PECL) : "Với sự đồng ý của người có quyền và người có nghĩa vụ, người thứ ba có thể cam kết thay thế người có nghĩa vụ".

Thực tế cho thấy, quy định trong các hệ thống luật tương đối khác nhau. Ở châu Âu, một số nước quy định người có nghĩa vụ ban đầu được giải phóng hoàn toàn nhưng một số nước lại quy định ngược lại theo hướng người thứ ba là người có nghĩa vụ bổ sung.

Dựa theo mục 2 về Chuyển giao nghĩa vụ của BỘ NGUYÊN TẮC UNIDROIT VỀ HỢP ĐỒNG THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ 2004:

- Điều 9.2. 5 (Giải phóng nghĩa vụ cho người có nghĩa vụ ban đầu) :

(1) Người có quyền có thể giải phóng nghĩa vụ cho người có nghĩa vụ ban đầu.

(2) Người có quyền cũng có thể quyết định là người có nghĩa vụ ban đầu vẫn là người có nghĩa vụ trong trường hợp người có nghĩa vụ mới không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.

(3) Trong mọi trường hợp khác, người có nghĩa vụ ban đầu và người có nghĩa vụ mới phải liên đới chịu trách nhiệm.

- Điều 9.2. 8 (Các quyền liên quan đến nghĩa vụ được chuyển giao) :

Nếu người có nghĩa vụ ban đầu được giải phóng nghĩa vụ theo quy định tại khoản 1 Điều 9.2. 5 thì bất kỳ người nào khác không phải là người có nghĩa vụ mới đã bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ cũng được giải phóng nghĩa vụ, trừ khi người đó chấp nhận duy trì bảo đảm đó vì lợi ích của người có quyền.

Việc giải phóng nghĩa vụ của người có nghĩa vụ ban đầu cũng làm chấm dứt mọi biện pháp bảo đảm mà người có nghĩa vụ ban đầu đã cung cấp cho người có quyền, trừ khi biện pháp bảo đảm đó liên quan đến một tài sản được chuyển giao trong một giao dịch được thực hiện giữa người có nghĩa vụ ban đầu và người có nghĩa vụ mới.

Câu 3.8. Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết trên của Tòa án.

Theo em, hướng giải quyết trên của Tòa án là hợp lý.

Việc Tòa xác định đã có hành vi pháp lý là chuyển giao nghĩa vụ theo thỏa thuận là có căn cứ. Nghĩa vụ trả nợ của bà Phượng (bên có nghĩa vụ) đã được chuyển sang cho bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh (bên thế nghĩa vụ) và có sự chấp thuận của bà Tú (bên có quyền). Cụ thể là "Phía bà Tú đã chấp nhận cho bà Phượng chuyển giao nghĩa vụ trả nợ cho bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh thể hiện qua việc bà Tú đã lập hợp đồng cho bà Ngọc vay số tiền 465.000.000đ và hợp đồng cho bà Loan, ông Thạnh vay số tiền 150.000.000đ vào ngày 12/5/2005". Như vậy, theo Khoản 2, Điều 370 BLDS 2015: "Khi được chuyển giao nghĩa vụ thì người thế nghĩa vụ trở thành bên có nghĩa vụ" . Nếu cho rằng người có nghĩa vụ ban đầu vẫn có trách nhiệm đối với người có quyền thì chúng ta sẽ không thấy sự khác nhau giữa chuyển giao nghĩa vụ theo quy định tại Điều 370, Điều 371 và Điều 283 BLDS 2015 về thực hiện nghĩa vụ dân sự thông qua người thứ ba quy định: "Khi được bên có quyền đồng ý, bên có nghĩa vụ có thể ủy quyền cho người thứ ba thay mình thực hiện nghĩa vụ nhưng vẫn phải chịu trách nhiệm với bên có quyền, nếu người thứ ba không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ".

Thêm nữa, Tòa án đã đưa ra "câu trả lời" cho câu hỏi khi có chuyển giao nghĩa vụ theo thỏa thuận, bà Phượng có được giải phóng hay không. Tòa án cho rằng "Như vậy, kể từ thời điểm bà Tú xác lập hợp đồng vay với bà Ngọc, và Loan và ông Thạnh thì nghĩa vụ trả nợ vay của bà Phượng đối với bà Tú đã chấm dứt, làm phát sinh nghĩa vụ của bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh đối với bà Tú theo hợp đồng vay tiền đã ký. Việc bà Tú yêu cầu bà Phượng có trách nhiệm thanh toán nợ cho bà là không có căn cứ chấp nhận" và "Việc bà Tú giữ giấy chứng minh Hải quan của bà Phượng theo thỏa thuận. Phía bà Phượng không có nghĩa vụ trả nợ cho bà Tú, buộc bà Tú hoàn trả lại bà Phượng giấy chứng minh Hải quan". "Câu trả lời" cho thấy bà Phượng không còn bị ràng buộc bởi các nghĩa vụ đã được chuyển giao, tức là bà Phượng không phải chịu trách nhiệm về thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh. Điều này không chỉ có ý nghĩa bảo vệ quyền lợi cho bà Phượng, mà còn thể hiện cách giải quyết hợp lý của Tòa án khi phân định "chuyển giao nghĩa vụ là một chế định độc lập với chế định thực hiện nghĩa vụ thông qua người thứ ba" trong tình thế pháp luật nước nhà chưa quy định rõ ràng về vấn đề này.

Vậy để chuyển giao nghĩa vụ là một chế định độc lập với chế định thực hiện nghĩa vụ thông qua người thứ ba cần xác định rõ chuyển giao nghĩa vụ giải phóng người có nghĩa vụ ban đầu, trừ khi có thỏa thuận khác. Ở đây, người có nghĩa vụ ban đầu là bà Phượng không còn nghĩa vụ khi chuyển giao nghĩa vụ có giá trị pháp lý.

Câu 3.9: Trong trường hợp nghĩa vụ của bà Phượng đối với bà Tú có biện pháp bảo lãnh của người thứ ba thì, khi nghĩa vụ được chuyển giao, biện pháp bảo lãnh có chấm dứt không? Nêu rõ cơ sở pháp lý khi trả lời.

Cơ sở pháp lý: Điều 335; Điểm a, Khoản 1, Điều 343; Điều 371 Bộ Luật Dân Sự 2015.

Trường hợp nghĩa vụ của bà Phượng đối với bà Tú có biện pháp bảo lãnh của người thứ ba thì khi nghĩa vụ được chuyển giao, biện pháp bảo lãnh sẽ chấm dứt. Bởi lẽ, "bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh)" theo khoản 1 Điều 335 Bộ Luật Dân Sự 2015. Khi chuyển giao nghĩa vụ, người phải chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thay đổi, thì nghĩa vụ của bên nhận bảo lãnh (người có nghĩa vụ ban đầu) chấm dứt. Bên cạnh đó, xét điểm a khoản 1 Điều 343, bảo lãnh chấm dứt khi "nghĩa vụ được bảo lãnh chấm dứt", mà bảo lãnh chính là một trong những biện pháp bảo đảm nên "nghĩa vụ dân sự có biện pháp bảo đảm được chuyển giao thì biện pháp bảo đảm đó chấm dứt" theo Điều 371 BLDS 2015.

Như vậy, nếu bà Phượng chuyển giao nghĩa vụ trả nợ có bảo lãnh của người thứ ba của mình qua bà Ngọc, bà Loan và ông Thạnh thì biện pháp bảo lãnh đó sẽ đương nhiên chấm dứt ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận của bà Tú yêu cầu giữ lại biện pháp bảo lãnh đó.

honglee11111 · 4 Tháng mười 2022

VẤN ĐỀ 01: CHẤP NHẬN ĐỀ NGHỊ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG

- Tình huống:

Chủ thể: A (pháp nhân), B (cá nhân), C (cá nhân) và D.

Tranh chấp: Về sự tồn tại của Hợp đồng

Lý do tranh chấp: C không thừa nhận đã nhận được chấp nhận đề nghị giao kết của D.

Hướng giải quyết của TA :(1) bên đề nghị chưa nhận được chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng theo quy định của Điều 400 BLDS 2015; (2) chấp nhận chưa được thực hiện trong thời hạn hợp lý theo quy định của Điều 394 BLDS 2015 và (3) chấp nhận trên của D là đề nghị giao kết mới.

Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án đối với 3 vấn đề trên

Vấn đề 1: Tòa án cho rằng bên đề nghị chưa nhận được chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng theo quy định tại Điều 400 BLDS 2015.

- Cơ sở pháp lý: Theo quy định tại Khoản 1, Điều 400, BLDS 2015: "Hợp đồng được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận giao kết".

- Vì vậy đồng thuận với quyết định của tòa án, do D không chứng minh được đã gửi chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng cho C, đồng thời C không thừa nhận đã nhận được chấp nhận đề nghị giao kết của D. Hơn nữa trong hợp đồng giữa A, B, C cũng không nhắc đến thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng. Vì vậy nên việc xác định bên đề nghị ở đây là C chưa nhận được chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng từ phía D là hoàn toàn hợp lý.

Vấn đề 2: Tòa án cho rằng chấp nhận chưa được thực hiện trong thời hạn hợp lý theo quy định của Điều 394 BLDS 2015.

- Cơ sở pháp lý: Khoản 1, Điều 394 BLDS 2015.

- Theo Khoản 1, Điều 394 BLDS 2015, khoảng thời gian hợp lý do các bên thỏa thuận hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định. Quy định này nhằm dự phòng trong trường hợp bên đề nghị (A, B và C) không ấn định thời hạn trả lời chấp nhận. Vì trong thời hạn đợi bên được đề nghị (D) trả lời, bên đề nghị không được giao kết hợp đồng với bên thứ ba. Nếu bên đề nghị không ấn định thời hạn trả lời, mà pháp luật không quy định gì thêm thì thời hạn trả lời sẽ tồn tại mãi mãi, như vậy sẽ ảnh hưởng đến việc giao kết hợp đồng của bên đề nghị với bên thứ ba. Không có quy định nào ghi nhận "thời hạn hợp lý" là như thế nào? Vì không phải hợp đồng nào cũng như nhau, tùy thuộc vào từng hợp đồng cụ thể mà thời hạn có sự khác biệt. Ví dụ: Thời hạn của đề nghị mua bán sản phẩm là trái cây đương nhiên sẽ ngắn so với đề nghị mua bán thiết bị điện từ, vì trái cây là mặt hàng dễ hư hỏng nếu để lâu. Do đó, trong ví dụ này có thể hiểu thời hạn hợp lý là thời hạn mà các bên thỏa thuận hoặc do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định.

Như vậy, trong tình huống trên tòa án có thẩm quyền đã quyết định: "Chấp nhận chưa được thực hiện trong thời gian hợp lý theo quy định của điều 394 BLDS 2015".

Vấn đề 3: Tòa án cho rằng chấp nhận trên của D là đề nghị giao kết mới.

Cơ sở pháp lý: Theo quy định của Khoảng 1 Điều 394 BLDS 2015

- Khi bên đề nghị có ấn định thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực khi được thực hiện trong thời hạn đó; nếu bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận được trả lời khi đã hết thời hạn trả lời thì chấp nhận này được coi là đề nghị mới của bên chậm trả lời thì nếu bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận được trả lời khi đã hết thời hạn trả lời thì chấp nhận này được coi là đề nghị mới của bên chậm trả lời. Tuy nhiên vì hợp đồng giao kết này không có quy định cụ thể về thời hạn D trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng, nên không thể nào xem rằng chấp nhận của D là một đề nghị giao kết mới.

Vậy hướng giải quyết của Tòa án đối với 3 vấn đề trên dựa theo các Điều 394, 400 BLDS 2015 là hợp lý.

honglee11111 · 4 Tháng mười 2022

VẤN ĐỀ 02: SỰ ƯNG THUẬN TRONG QUÁ TRÌNH GIAO KẾT HỢP ĐỒNG

- Tóm tắt Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:

+ Chủ thể: Nguyên đơn là bà Kiều Thị Tý, ông Chu Văn Tiến với bị đơn là ông Lê Văn Ngự. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị Quý, bà Trần Thị Phấn, anh Lê Văn Tám, chị Lê Thị Tường, anh Lê Đức Lợi, chị Lê Thị Đường, anh Lê Mạnh Hải, chị Lê Thị Nhâm.

+ Tranh chấp về vấn đề: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội.

+ Lý do tranh chấp: Hai bên đã thỏa thuận, gia đình ông bán cho vợ chồng bà Tý phần nhà, đất có vị trí giáp đường. Hai bên thống nhất trừ 21m2 mặt đường do Nhà nước đã cắm mốc chỉ giới mở đường, nên chỉ bán nhà cấp 4 trên phần diện tích đất là 140m2. Bị đơn không chấp nhận yêu cầu của bà Tý.

+ Tòa án giải quyết? Lý do?

Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định có cơ sở xác định các đương sự tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm chỉ xác định quan hệ pháp luật cần giải quyết là vụ án tranh chấp quyền sở hữu nhà, đất là chưa đầy đủ. Tuy nhiên, trong thực tế Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đã xem xét giải quyết về hai quan hệ tranh chấp này. Do vậy, Kháng nghị số 63/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 14-5-2009 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao cho rằng, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định sai quan hệ pháp luật có tranh chấp và cần phải hủy cả hai bản án nêu trên để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm là chưa chính xác và không cần thiết.

Do vậy, Tòa án các cấp xác định, diện tích 23, 4m2 giáp đường Xuân La - Xuân Đỉnh nằm trong diện tích đất mà ông Ngự đã thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng bà Tý, đồng thời xác định vợ chồng bà Tý đã thanh toán đủ 110 cây vàng theo hợp đồng và đã nhận nhà đất, từ đó, buộc gia đình ông Ngự phải trả lại toàn bộ diện tích nhà, đất 23, 4m2 tại số 39 đường Xuân La, phường Xuân La, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội cho vợ chồng bà Kiều Thị Tý và ông Chu Văn Tiến là có căn cứ.

- Tóm tắt tình huống:

+ Chủ thể gồm: Bà Chu, ông Bùi và ông Văn.

+ Tranh chấp cái gì: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Lý do tranh chấp: Các con bà Chu và ông Bùi yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng vô hiệu vì chưa có sự

2.1. Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong giao kết hợp đồng?

Theo khoản 2, Điều 404 của BLDS 2005: Hợp đồng dân sự cũng được xem như giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết.

Theo khoản 2, Điều 393 của BLDS 2015: Sự im lặng của bên được đề nghị không được coi là chấp nhận giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên.

- Điểm thay đổi thứ I:

Trong BLDS 2005 vai trò của sự im lặng trong giao kết hợp đồng chỉ được ghi nhận tại Điều 404 về thời điểm giao kết hợp đồng, đến BLDS 2015 điều này đã được ghi nhận ngay từ khi chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng tại Điều 393. Như vậy, BLDS 2015 đã khắc phục nhược điểm của BLDS 2005, nâng cao vai trò của sự im lặng trong giao kết hợp đồng.

- Điểm thay đổi thứ II:

Theo Điều 393 BLDS 2015 có quy định rõ ràng không công nhận im lặng là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, khi mà BLDS 2005 không nhắc đến dẫn đến sự mập mờ không rõ ràng trong khi áp dụng điều luật.

- Điểm thay đổi thứ III:

Khi im lặng được coi là đồng ý thì BLDS 2005 chưa xác định được thời điểm giao kết hợp đồng, khắc phục nhược điểm này Khoản 2 Điều 400 BLDS 2015 đã thêm quy định về thời điểm giao kết hợp đồng: "Trường hợp các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó". Tuy nhiên, quy định này mới chỉ xác định được thời điểm giao kết im lặng khi giao kết hợp đồng trong trường hợp các bên có thỏa thuận mà chưa có quy định đối với trường hợp theo thói quen.

Thực tế, trong thời gian qua, nhiều tranh chấp phát sinh từ việc im lặng trong khi nhận được đề nghị giao kết hợp đồng, BLDS 2015 quy định cụ thể vấn đề này nhằm hạn chế những trường hợp phát sinh tranh chấp không đáng có từ việc im lặng này. Hơn nữa, việc điều chỉnh này giúp mở rộng phạm vi, đối tượng điều chỉnh, phù hợp với thói quen, tập quán giao kết hợp đồng, mua bán hàng.

2.2. Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao?

Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng trong tình huống của bà Chu và ông Bùi với ông Văn là thuyết phục.

Mặc dù Án lệ số 04/2016/AL liên quan đến tài sản chung của vợ chồng, còn tình huống trên liên quan đến việc định đoạt tài sản là tài sản sở hữu chung của các thành viên gia đình, nhưng Tòa án vẫn áp dụng vì:

Thứ nhất, tài sản của cả hai vụ việc đều thuộc sở hữu chung hợp nhất được quy định tại Điều 210 BLDS 2015.

Thứ hai, cả hai vụ việc đều có tình tiết là: Các chủ sở hữu chung còn lại đều biết việc chuyển nhượng nhà đất nhưng không ai có ý kiến gì. Nhưng sau này vì một lý do nào đó, các sở hữu chung này lại yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Ở đây Tòa án theo hướng giải quyết: Trường hợp nhà đất là tài sản chung mà có người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, những người còn lại không ký tên trong hợp đồng nhưng có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã 5 nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.

honglee11111 · 4 Tháng mười 2022

VẤN ĐỀ 03: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC.

- Tình huống:

Chủ thể gồm: Ông A và Ngân hàng.

Tranh chấp về việc thế chấp quyền sử dụng đất.

Lý do tranh chấp: Trên mảnh đất thế chấp có căn nhà thuộc sở hữu của người khác (không thuộc tài sản thế chấp).

Hướng giải quyết của Tòa án: Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được.

3.1. Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu.

*Những thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về chủ thể đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được.

Điều 408 BLDS 2015

- Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu

- Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Điều 411 BLDS 2005

- Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu.

- Quy định tại khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được, nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý.

Thứ nhất: Khoản 1, Điều 408 BLDS 2015 đã bỏ cụm từ "vì lí do khách quan" trong khoản 1 Điều 411 BLDS 2005. Khoản 1 Điều 411 BLDS 2005 quy định trường hợp hợp đồng vô hiệu do không thể thực hiện được nhưng chỉ khoanh vùng ở trường hợp "vì lí do khách quan". Trong khi đó, thực tiễn vận dụng điều luật này cả cho trường hợp không thể thực hiện vì lí do "chủ quan" như trường hợp các bên không thỏa thuận về các mặt tiếp giáp của mảnh đất được chuyển nhượng (đối với hợp đồng chuyển nhượng đất) hay đời máy cụ thể (đối với hợp đồng mua bán máy móc, thiết bị) nên hợp đồng không thể thực hiện được. Thực ra, việc khoanh vùng như hiện nay không thuyết phục vì nếu áp dụng đúng luật thì không thể thực hiện được vì lí do chủ quan không làm cho hợp đồng vô hiệu, nhưng nếu hợp đồng không vô hiệu thì hợp đồng cũng không thể thực hiện được và trong trường hợp này vẫn không có câu trả lời thuyết phục. Do đó, BLDS 2015 bỏ đi cụm từ "vì lí do khách quan" là hoàn toàn thuyết phục.

Thứ hai Khoản 1, Điều 408 BLDS 2015 thay từ ký kết kết trong Khoản 1 Điều 411 BLDS 2005 bằng giao kết. Việc BLDS 2005 sử dụng thuật ngữ ký kết khiến cho phạm vi áp dụng của điều luật này bị thu hẹp bởi lẽ ký kết chỉ phù hợp với hợp đồng được xác lập bằng hình thức văn bản. Để có tính bao quát hơn, BLDS 2015 đã dùng từ giao kết, và việc thay đổi này là hoàn toàn chính xác, khắc phục được khuyết điểm của BLDS 2005.

Thứ ba: Khoản 3, Điều 408 BLDS 2015 đã thay cụm từ "giá trị pháp lý" trong Khoản 3 Điều 411 BLDS 2005 bằng "hiệu lực". Hợp đồng vô hiệu thì chắc chắn là hợp đồng không có hiệu lực pháp lý. Nhưng ngược lại: Hợp đồng không có hiệu lực pháp lý chưa chắc đã phải là hợp đồng vô hiệu mà có thể là hợp đồng chưa được ký kết, đã ký kết nhưng bị đình chỉ hiệu lực, hoặc đã hết hiệu lực. Như vậy, dùng cụm từ "hiệu lực" sẽ tạo sự khái quát, bao quát hơn so với việc dùm cụm từ "giá trị pháp lý" vì "giá trị pháp lý" chỉ mang ý nghĩa luật định, còn "hiệu lực" còn có ý nghĩa trong việc thực thi.

3.2. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể thực hiện được được xác định như thế nào? Vì sao?

Theo quy định tại Điều 408 BLDS 2015: "Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu". Nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện sẽ quyết định đến thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng dân sự là một bộ phận của giao dịch dân sự, quy định về thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng được quy định tại phần giao dịch dân sự.

- Trường hợp không áp dụng thời hạn yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu:

+ Các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, hoặc trốn tránh nghĩa vụ mà đối tượng giao kết hợp đồng không có thực hoặc không thể thực hiện;

+ Việc dẫn đến đối tượng hợp đồng không thể thực hiện là tự nhiên, các yếu tố nằm ngoài sự kiểm soát của các bên tham gia hợp đồng..

- Trường hợp thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là 02 năm:

+ Hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập và không có khả năng thực hiện hợp đồng đã giao kết;

+ Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch hoặc không thể thực hiện hợp đồng;

+ Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần giao kết còn lại của giao dịch.

- Trường hợp áp dụng thời hạn tuyên bố hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được, thì thời hạn được tính từ thời điểm:

+ Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

+ Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối.

3.3: Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được có thuyết phục không? Vì sao?

Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được là có thuyết phục.

Vì căn cứ vào khoản 2 Điều 408 BLDS 2015:

Trường hợp giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc giao kết hợp đồng có đối tượng không thể thục hiện được.

Ở tình huống trên, ông A có phải biết trên đất thuộc quyền sử dụng đất của mình có căn nhà thuộc sở hữu của người khác nhưng ông vẫn thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho Ngân hàng mà căn nhà trên đất không thuộc tài sản thế chấp nhưng vẫn không thông báo cho Ngân hàng nên Tòa án tuyên bố hợp đòng vô hiệu là thuyết phục.

honglee11111 · 4 Tháng mười 2022

VẤN ĐỀ 04: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG CÓ GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI SẢN.

- Tóm tắt bản án:

Chủ thể: - Nguyên đơn: Bà Trần Thị Diệp Thúy (1980)

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh Trang (1983).

Tranh chấp về vấn đề: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Lý do tranh chấp: Nguyên đơn và bị đơn có thiết lập hợp đồng quyền sử dụng đất (23-11-2013), nội dung giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá chuyển nhượng là 200.000.000 đồng. Đây là giao dịch giả tạo để che giấu cho việc nguyên đơn cho bị đơn vay số tiền là 100.000.000 đồng. Nguyên đơn đã yêu cầu bị đơn trả lại số tiền là 100.000.000 đồng, bị đơn đã hứa là sẽ thanh toán hết số tiền cho nguyên đơn trong vòng 6 tháng nhưng đến hạn trả nợ bị đơn chỉ trả nguyên đơn số tiền 5.000.000 đồng. Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải có nghĩa vụ hoàn trả cho nguyên đơn số tiền là 95.000.000 đồng (nguyên đơn không yêu cầu tính lãi suất).

Quyết định của tòa án: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa nguyên đơn Bà Thúy và bị đơn Bà Trang là vô hiệu. Bà Trang phải trả lại cho bà Thúy số tiền đã nhận là 95.000.000 đồng.

- Tóm tắt Quyết định số 259/2014/DS-GĐT ngày 16/6/2014 của Tòa án dân sự, Tòa án nhân dân tối cao:

Chủ thể: Bà Đặng Thị Kim Anh

Bà Võ Thị Thu

Vc ông Vượng, bà Nga

Tranh chấp về vấn đề: Giả tạo trong giao kết hợp đồng.

Lý do tranh chấp: Vợ chồng bà Anh, ông Học còn nợ bà Thu 3, 1 tỷ đồng đồng thời cam kết chuyển nhượng nhà đất để trả nợ nhưng vợ chồng bà Anh không thực hiện cam kết. Thỏa thuận chuyển nhượng giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng không phù hợp với thực tế vì giá trị thực tế nhà đất là gần 5, 6 tỷ đồng và thực tết các bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.

Quyết định của Tòa án: Tòa án cấp sơ thẩm xác định giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh và vợ chồng ông Vượng là giả tạo nhắm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ với bà Thu, buộc vợ chồng bà Anh trả nợ cả gốc lẫn lãi cho bà Thu, đồng thời tuyên giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vương là vô hiệu và phong tỏa nhà đất của vợ chồng bà Anh để thực hiện nghĩa vụ đối với bà Thu.

Đối với vụ việc thứ nhất:

4.1. 1. Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?

Theo Điều 124 BLDS 2015:

"1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu."

"Giao dịch giả tạo là giao dịch mà trong đó việc thể hiện ý chí ra bên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia giao dịch." Theo nhóm, giả tạo trong xác lập giao dịch được hiểu là khi xác lập giao dịch thì ý chí được biểu đạt ra ngoài khác với ý chí đích thực nhằm để che giấu một hợp đồng khác.

Theo Hoàng Thế Liêm (Cb), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, Nxb. Chính trị quốc gia; Hà Nội, năm 2013, tr. 321.

4.1. 2. Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?

Trong phần xét thấy của Bản án số 06/2017/DS-ST: "Nguyên đơn và bị đơn thống nhất ngày 23/11/2013 giữa nguyên đơn và bị đơn có thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất số AP 154638, số vào sổ H53166 do UBND thị xã (nay là thành phố) Thủ Dầu Một cấp ngày 30/07/2009, tọa lạc tại phường Chánh Nghĩa, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, giả chuyển nhượng 200.000.000 đồng. Hai bên đều thừa nhận đây là giao dịch giả tạo để che giấu cho việc nguyên đơn cho bị đơn vay số tiền 100.000.000 đồng."

4.1. 3. Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu.

Trích trong phần xét thấy: "Đối chiếu với quy định trên trường hợp giữa nguyên đơn với bà Trang thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 23/11/2013 giữa nguyên đơn và bà Trang là vô hiệu do giả tạo và giao dịch vay tài sản số tiền 100.000.000 đồng có hiệu lực" và cả hai bên đều có lỗi ngang nhau trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu. Do vậy, Theo Điều 131 BLDS 2015, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và không phải bồi thường.

4.1. 4. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu.

Theo nhóm căn cứ theo Điều 124 và Điều 131 BLDS 2015 thì hướng giải quyết của Tòa là hợp lý.

Vì:

- Đối với hợp đồng giả tạo, Tòa án đã xác minh được hợp đồng chuyển nhượng nguyên đơn và bà Trang là giả tạo để che giấu việc nguyên đơn cho Bà Trang vay số tiền 100.000.000 đồng, chính hai bên cũng đều thừa nhận điều này. Mà Điều 124 BLDS 2015 quy định giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch nào khác thì giao dịch giả tạo sẽ vô hiệu. Như vậy, Tòa án đã tuyên bố giao dịch chuyển nhượng đất này vô hiệu là hợp lý.

- Giao dịch cho vay tiền giữa nguyên đơn và bị đơn là hợp lệ và tại bản tự khai và quá trình tố tụng tại Tòa án bà Trang xác nhận mình đã vay tiền của nguyên đơn, tức bà Thủy, số tiền 100.000.000 đồng. Để đảm bảo quyền lợi cho các bên, Tòa tuyên hợp đồng giả tạo vô hiệu và hợp đồng bị che giấu có hiệu lực. Và các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và không phải bồi thường.

- Khi tòa án tuyên bố giao dịch giả tạo vô hiệu, Tòa án đã đưa ra phán quyết lỗi của các bên ngang nhau, vì vậy họ sẽ trả cho nhau những gì đã nhận và không phải 10 bồi thường. Vậy tòa án kết luận là hợp lý phù hợp với quy định của Điều 131 BLDS 2015.

* Đối với vụ việc thứ 2:

4.2. 1. Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?

Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu (nghĩa vụ trả nợ) vì:

"Quá trình giải quyết vụ án thì vợ chồng bà Anh thừa nhận còn nợ của bà Thu 3, 1 tỷ đồng, đồng thời vợ chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu, nhưng vợ chồng bà Anh không thực hiện cam kết với bà Thu mà làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất trên cho anh là vợ chồng ông Vượng. Thỏa thuận chuyển nhượng giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng không phù hợp với thực tế vì giá thực tế nhà đất là gần 5, 6 tỷ đồng, nhưng hai bên thỏa thuận chuyển nhượng chỉ với giá 680 triệu đồng và thực tế các bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng".

4.2. 2. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ).

Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng ông Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu là hợp lý. Vì:

Có thể hiểu giao dịch giả tạo phải có 2 loại giao dịch, đó là giao dịch giả tạo và giao dịch thật sự. Nhưng giả tạo còn có thể chỉ có một giao dịch đó là giao dịch giả tạo nhằm che giấu mục đích nào đó của các chủ thể xác lập giao dịch. (1) Bộ luật dân sự 2015, cũng công nhận giả tạo do một giao dịch che giấu nhằm trốn tránh nghĩa vụ. (2)

(1) Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận án, Nxb: Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam (tái bản lần thứ bảy), bản án số 86-88 và 89-92

(2) khoản 2 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 trang 191

Ở Quyết định số 259/2014/DS-GĐT là thuộc trường hợp giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ theo đúng khoản 2 điều 124 BLDS 2015. Thỏa thuận chuyển nhượng đất giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng không phù hợp với thực tế vì giá đất thực tế là 5, 6 tỷ đồng nhưng hai bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng với giá 680 triệu đồng và trên thực tế cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Vợ chồng bà Anh có nghĩa vụ phải trả nợ cho bà Thu thông qua thỏa thuận cấn đất nhưng sau đó, vợ chồng bà Anh không thực hiện cam kết mà lại thỏa thuận chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Vượng. Trên thực tế, giao dịch giữa vợ chồng bà Anh và ông Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bà Thu.

4.2. 3. Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ.

Hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ: "Buộc vợ chồng bà Anh trả nợ cả gốc lẫn lãi cho bà Thu, đồng thời tuyên giao dịch của vợ chồng bà Anh và vợ chồng ông Vượng là vô hiệu và phong tỏa nhà đất của vợ chồng bà Anh để đảm bảo nghĩa vụ của vợ chồng bà Anh đối với bà Thu."

honglee11111 · 6 Tháng mười 2022

VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC

- Tóm tắt Quyết định số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Tp. Hồ Chí Minh:

Nguyên đơn: Ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy.

Bị đơn: Ông Lê Văn Dư, ông Lê Sĩ Thắng, ông Khâu Văn Sĩ.

Tranh chấp về: Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất.

Lý do tranh chấp: Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất của ông Quý và bà Thủy cho ông Sĩ, ông Dư, ông Thắng là bằng giấy viết tay và chưa được công chứng nhưng ông Sĩ, ông Thắng tự ý chuyển nhượng đất cho ông Dư; ông Dư xây dựng nhà trái phép bị xử phạt hành chính.

Hướng giải quyết của Tòa án:

+ Tòa án cấp sơ thẩm: Chỉ công nhận một phần diện tích là không phù hợp với thực tế chuyển nhượng và sử dụng đất giữa các bên tranh chấp.

+ Tòa án cấp phúc thẩm: Cho rằng đây là tranh chấp quyền sử dụng đất vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không phát sinh hiệu lực pháp luật nên buộc ông Dư phải trả lại toàn bộ diện tích đất, là có sai lầm nghiêm trọng trong việc đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật, ảnh hưởng quyền lợi của các bên đương sự. Đồng thời, tách việc giải quyết hậu quả pháp lý của các hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Dư với ông Thắng, ông Sĩ để giải quyết bằng vụ án khác, là không có căn cứ, ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Dư, ông Sĩ và ông Thắng.

- Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 về "V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng:

Nguyên đơn: Võ Sĩ Mến, Phùng Thị Nhiễm; Bị đơn: Đoàn Cưu, Trần Thị Lắm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung là Ông Cưu, bà Lắm chuyển nhượng chuyển nhượng cho ông Mến, bà Nhiễm đất thổ cư 90.000.000 đồng. Sau đó lấy thêm một khu nữa với giá 30.000.000 đồng. Ông Mến, bà Nhiễm giao tiền 110.000.000 đồng. Trong hợp đồng không có công chứng, chứng thực nên nên vi phạm về hình thức. Tuy nhiên do quá 2 năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, do đó hợp đồng vẫn có hiệu lực. Tại tòa giám đốc thẩm, Tòa án Nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng quyết định: Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS, hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại thủ tục phúc thẩm.

1.1. Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?

Đoạn trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực là: "Ngày 03/02/2002, ký chuyển nhượng cho ông Khâu Văn Sĩ 500m2 đất với giá 500.000.000 đồng; ngày 18/4/2009, ký chuyển nhượng cho ông Lê Sĩ Thắng 87m2 đất với giá 435.000.000 đồng; ngày 18/4/2009, ký chuyển nhượng cho ông Lê Văn Dư 87m2 đất với giá 435.000.000 đồng.

Sau khi chuyển nhượng, ông Quý và bà Thủy thông báo cho ông Sĩ, ông Dư, ông Thắng là giao dịch chuyển nhượng bằng giấy viết tay nên bên nhận chuyển nhượng chỉ được phép xây dựng công trình sau khi ký hợp đồng công chứng, đăng bộ và chuyển mục đích sử dụng đất".

1.2. Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực?

Đoạn trong Quyết định số 171 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực là: "Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 621/2020/DS-PT ngày 01/7/2020, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Sửa bản án sơ thẩm.

- Không công nhận việc chuyển quvền sử dụng đất giữa ông Phan Quý, bà Lê Thị Bích Thủy với các ông Khâu Văn Sĩ, Lê Văn Dư, Lê Sĩ Thắng; giữa ông Lê Văn Dư với các ông Khâu Văn Sĩ, Lê Sĩ Thắng là có hiệu lực và không công nhận quyền sử dụng của ông Lê Văn Dư, bà Trần Thị Hiệp đối với 674m² đất, thửa 504, tờ bản đồ số 40, Phường 15, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh..

- Công nhận 674m² đất nêu trên thuộc quyền sử dụng của ông Phan Quý, Bà Lê Thị Bích Thủy; buộc các ông/bà, trẻ: Lê Văn Dư, Trần Thị Mỹ Hiệp, Khâu Văn Sĩ, Hồ Thị Đồng, Lê Sĩ Thắng, Tạ Thị Thọ, Lê Trần Minh Hằng, Lê Trần Ngọc Huyền, Lê Quốc Thái, Lê Quốc Thịnh và Lê Thu Thảo phải trả lại cho ông Quý, bà Thủy phần đất này."

1.3. Việc Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết phục không? Vì sao?

Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng nhượng quyền bất động sản như trên là thuyết phục. Vì:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đất chưa được công chứng, chứng thực: Bên nhượng quyền đã giao tài sản, bên nhận quyền sở hữu đã nhận tài sản, đã xây dựng công trình kiên cố từ trước khi có văn bản này nên Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng quy định tại Khoản 2, Điều 129 BLDS 2015.

Theo đó, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết vào năm 2002 và năm 2009 đều vi phạm pháp luật, cụ thể: Người sử dụng đất chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp do hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực.

1.4. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?

Đoạn trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực: "Về hình thức của hợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01-01-2017, thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 (điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS 2015). Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10-8-2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức".

1.5. Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức.

Theo khoản 3 Điều 132 BLDS 2015 thì khi hết tời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực. Cho nên hệ quả pháp lí của việc hết thời hạn yêu cầu của Toàn án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức là hợp đồng sẽ có hiệu lực.

1.6. Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Tòa án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực.

Đoạn mà Tòa áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: "[5] Về hình thức của hợp đồng.. Tuy nhiên từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn hai năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015."

1.7. Trong Quyết định số 93, việc Tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực thuyết phục không? Vì sao?

Quyết định của Tòa khi công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù chưa được công chứng, chứng thực là thuyết phục. Vì:

- Căn cứ khoản 1 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 thì thời hiệu để Tòa tuyên giao dịch dân sự vô hiệu là 2 năm, nhưng trong vụ việc thì ông Cưa, bà Lắm trong suốt 2 năm đó không yêu cầu Tòa tuyên giao dịch vô hiệu. Mà mãi đến khi ông Mến, bà Nhiễm khởi kiện ông Cưa, bà Lắm vì 2 ông bà không thực hiện nghĩa vụ sang tên quyền sử dụng đất cho họ thì ông Cưa, bà Lắm mới phản tố yêu cầu Tòa hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giũa 2 bên. Hơn nữa, giao dịch dân sự vô hiệu và hủy hợp đồng là hoàn toàn khác nhau và hợp đồng không được công chứng, chứng thực không phải là căn cứ để Tòa tuyên hủy hợp đồng theo Điều 423 BLDS 2015.

- Nên tiếp tục căn cứ vào khoản 2 Điều 132 thì Tòa tuyên giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 có hiệu lực.

honglee11111 · 6 Tháng mười 2022

VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHÔNG THỰC HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG.

* Tóm tắt bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long.

- Chủ thể gồm: Ông Tơ, ông Liêm và bà Dệt.

- Tranh chấp vấn đề: Giao kết hợp đồng mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 nhưng hợp đồng đã bị vô hiệu.

- Lý do tranh chấp:

Thứ nhất, do trong hợp đồng ghi bên mua "Trang trí nội thất Thanh Thảo" nhưng bà Dệt không phải là đại diện bên này.

Thứ hai, do bên mua là bà Dệt nhưng khi ký kết hợp đồng lại là ông Trương Văn Liêm.

- Hướng giải quyết của TA? Lý do?

Tòa án tuyên chiếc ô tô vẫn thuộc quyền sở hữu của Công ty Đông Phong, và kiến nghị Công an tỉnh Vĩnh Long thu hồi lại giấy đăng ký xe ô tô cho bà Dệt đứng tên.

Ngoài ra Tòa buộc ông Trương Văn Liêm, bà Nguyễn Thị Dệt phải trả cho Công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ do ông Nguyễn Thành Tơ thừa quyền và nghĩa vụ số tiền là 4.880.000 đồng. Buộc Công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ dô ông Nguyễn Thành Tơ kế thừa nghĩa vụ trả cho ông Trương Văn Liêm, bà Nguyễn Thị Dệt số tiền là 67.361.600 đồng.

2.1. Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ?

- Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu.

- Đoạn trong quyết định cho thấy điều đó là:

Tuyên xử:

• Đình chỉ việc xét xử đối với một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu các bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán chiếc xe ô tô biển kiểm soát 64C-008.76, thanh toán số tiền mua xe còn lại là 181.000.000đ (một trăm tám mươi mốt triệu đồng), tiền lãi chậm trả theo lãi suất 1%/tháng đối với số tiền 181.000.000đ từ tháng 6/2012 cho đến khi Tòa án xét xử sơ thẩm và số tiền trước bạ dự kiến sang tên lại 5.220.000đ (năm triệu hai trăm hai mươi ngàn đồng).

• Vô hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm.

2.2. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng).

- Hướng giải quyết về vô hiệu hợp đồng của Tòa án Nhân dân tỉnh Vĩnh Long trong trường hợp này là hợp lý.

- Căn cứ Điều 122, Điều 117 và khoản 1 Điều 142 BLDS 2015, thì hợp đồng vô hiệu vì những lý do sau:

• Về chủ thể: Trong hợp đồng ghi bên mua là "Trang trí nội thất Thanh Thảo" nhưng người đại diện Nguyễn Thị Dệt là không đúng vì bà Dệt không đại diện cho Trang trí nội thất Thanh Thảo mà thực chất là Công ty TNHH-SX-TM Thanh Thảo do Trương Hoàng Thành là Giám đốc đại diện.

• Hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng đứng ra giao dịch ký kết lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định của pháp luật.

- Căn cứ vào khoản 1, khoản 2 Điều 131 BLDS 2015 thì lỗi dẫn đến vô hiệu hợp đồng của các bên là ngang nhau nên các bên không phát sinh quyền và nghĩa vụ, hoàn trả cho nhau những gì đã mất là có cơ sở.

2.3. Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng không? Vì sao?

Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì không áp dụng phạt vi phạm hợp đồng. Vì giữa các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng về phạt vi phạm nên phạt vi phạm chỉ có giá trị khi hợp đồng có hiệu lực. Khi hợp đồng có hiệu lực thì các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận mới có giá trị pháp lý ràng buộc giữa các bên. Ngược lại, nếu hợp đồng vô hiệu thì thỏa thuận phạt vi phạm cũng không có hiệu lực pháp luật. (Căn cứ theo Điều 418 BLDS 2015)

2.4. Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long.

Hướng giải quyết trên cảu tòa là hợp lý vì hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì đương nhiên không ràng buộc trách nhiệm các bên đã giao kết trong hợp đồng theo khoản 1 Điều 131 BLDS 2015 "Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập". Vì vậy vấn đề phạt vi phạm của các bên không được xét đến.

2.6 . Ông Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên không? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.

● Theo quy định của pháp luật, ông Minh có quyền huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên. Vì:

● Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Minh cho ông Cường (hợp đồng được giao kết hợp pháp) không có ghi rõ thời hạn thanh toán, nhưng do ông Minh đã giao đất cho ông Cường mà ông Cường không thực hiện việc thanh toán tiền cho ông Minh và còn để cho ông Minh nhắc nhở nhiều lần tức là ông Cường đã vi phạm hợp đồng nghiêm trọng.

➔ Như vậy, căn cứ vào Điểm b, Khoản 1, Điều 423 thì ông Minh có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Cường.

honglee11111 · 6 Tháng mười 2022

VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN.

- Tóm tắt quyết định số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:

Chủ thể: Nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Tuệ. Bị đơn là ông Nguyễn Văn Bình và bà Nguyễn Thị Vân, người có quyền và nghĩa vụ liên quan là Lê Thị Lũng, Nguyễn thị Cẩm Vân, Nguyễn Hồng Hạnh, Nguyễn Hồng Phương, ông Nguyễn Xuân Hải.

Tranh chấp về vấn đề: Đứng tên và mua giùm bất động sản.

Bà Tuệ định cư ở nước ngoài, mua nhà ở Việt nam và nhờ ông Bình, bà Vân mua và đứng tên hộ, có giấy cam đoan xác định và có chữ kí của ông Bình, bà Vân. Bà Tuệ yêu cầu ông Bình trả nhà đất nhưng ông Bình không trả. Bà Tuệ khởi kiện yêu cầu ông Bình và bà Vân trả lại căn nhà. Tòa án sơ thẩm buộc ông Bình trả nhà nhưng không tính phí quản lý. Tòa phúc thẩm cho rằng bà Tuệ chỉ có quyền đòi lại số tiền đã đưa ông Bình. Tòa án tối cao quyết định hủy hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm về vụ án "Kiện đòi tài sản" và yêu cầu xét xử sơ thẩm lại.

3.1. Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì sao?

Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là hoàn toàn hợp lý vì:

- Căn cứ vào "giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở" lập ngày 7/6/2001 có nội dung xác nhận căn nhà số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ, đều có chữ kí của ông bình và bà Vân.

- Căn cứ vào "giấy khai nhận tài sản" ngày 9/8/2001 của bà Tuệ có nội dung năm 1993 bà Tuệ mua căn nhà số 16-B20 phường Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy, thành Phố Hà Nội, và đã được UBND thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sỡ hữu nhà ở ngày 25/05/2001 do bà Tuệ là người đị nh cư nước ngoài nên không đứng tên mua nhà tại Việt Nam, nên đã nhờ ông Bình và bà Vân đứng tên mua hộ. Giấy có chữ kí xác nhận của bà Tuệ, ông Bình, bà Vân cùng kí tên.

- Căn cứ vào tại biên bản ngày 5/10/2010 vaf14/10/2010 ông Bình cũng thừa nhận nhà số 16-B20 là bà Tuệ cho tiền mua và bà Vân là người đứng tên giùm. Anh Nguyễn Xuân Hải con ông bình cũng khẳng định nhà số 16-B20 do bà Tuệ mua.

3.2. Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không? Vì sao?

Bà Tuệ không được đứng tên vào thời điểm mua nhà trên vì tại thời điểm bà Tuệ nhờ ông Bình mua nhà vào năm 1992 thì căn cứ điều 126 Luật nhà ở 2005 và điều 121 luật đất đai 2003. Bản án cũng cho thấy bà Tuệ vốn định cư ở Nhật Bản từ 1977 và chỉ về Việt Nam không quá thời hạn 6 tháng trở lên nên không được đứng tên mua nhà ở thời điểm đó

3.3. Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam không?

Ở thời điểm hiện nay, bà tuệ được đứng tên mua nhà tại Việt Nam vì: Theo quy định tại điều 1 Luật số 34/2019/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung điều 126 Luật nhà ở và 121 Luật đất đai. Và theo "giấy chứng nhận" ngày 12/06/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch ở Việt Nam, đồng thời bà còn được cấp "Giấy miễn thị thực"

• Điều 126 của Luật nhà ở được bổ sung như sau:

"Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

A) Người có quốc tịch Việt Nam;

B) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam".

3.4. Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ có được công nhận quyền sở hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ chưa?

→ Ngày nay, theo TAND dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà trên.

Vì trong bản án có ghi nhận: "Theo" giấy chứng nhận "ngày 12/6/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản.. thì bà Tuệ có đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam".

Hướng giải quyết trên của Tòa án đã có tiền lệ. Đó là Quyết định số 60/2012/QĐ-GĐT ngày 06/11/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao

Tóm tắt quyết định: Bà Lá là Việt kiều quốc tịch Pháp nhờ cháu của mình là chị Nhung đứng tên giùm mua 1 căn nhà. Chị Nhưng đang đứng tên sở hữu căn nhà và đề nghị căn nhà thuộc sở hữu của chị. Tòa án xác định căn nhà do vợ chồng bà Lá mua, buộc chị Nhung giao trả nhà đất cho bà Lá và yêu cầu xem xét giá trị căn nhà có phần sở hữu của chị Nhung. Tòa án yêu cầu làm rõ vợ chồng bà Lá bán nhà được bao nhiêu tiền sau đó trừ đi số tiền là giá trị vàng bà Lá đã đưa cho chị Nhung năm 1991, quy vàng ra tiền theo giá vàng ở thời điểm bà Lá bán nhà năm 2008, khoảng tiền chênh lệch màu chị Nhung và vợ chồng bà Lá được hưởng ngang nhau.

Câu 3.5. Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào?

→ Theo Tòa án nhân dân tối cao thì phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình, cụ thể trong bản án có ghi nhận là "xem xét công sức quản lý, giữ gìn nhà cho gia đình ông Bình trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị còn lại chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình".

3.6. Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu có, nêu Án lệ đó.

Án lệ 02/2016/AL người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người ở Việt Nam đứng tên mua bất động sản.

Nguồn án lệ: Người nước ngoài chủ yếu là người việt kiều nhờ người Việt Nam đứng tên giùm mua bất động sản ở Việt Nam và sau đó có tranh chấp người nhờ đứng tên và người đúng tên cụ thể là cá nhân người Việt kiều Hà Lan bà Nguyễn Thị Thảnh gửi vàng nhờ cá nhân người Việt Nam ông Nguyễn Văn Tám nhận và đứng tên giùm quyền sử dụng đất. Người nhờ đứng tên đòi người đứng tên số tiền mà người đứng tên đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người khác đây là vấn đề pháp lý trong quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GDT ngày 8/7/2010 của Hội đồng thẩm phám tòa án nhân dân tối cao và đã cho hướng giải quyết phát triển thành án lệ số 02/2016/AL.

Nội dung vụ án: "Tuy bà Thảnh là người bỏ 21, 99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21, 99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia)".

Khái quát nội dung án lệ: Trường hợp người Việt Nam định cư ở ngước ngoài đã bỏ tiền để nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên trên giấy tờ đồng thời trong coi mảnh đất. Khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án:

Phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn trọng làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ.

Nếu không xác định được chính xác công sức thì cần xác định hai người có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với giá trị mảnh đắt ban đầu.

3.7. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao.

Pháp luật Việt Nam chưa có văn bản quy định cụ thể về việc đứng tên mua dùm bất động sản. Trong vụ việc của bà Tuệ và ông Bình, theo nhóm hướng giải quyết của Tòa án nhân dân là chưa thực sự hợp lý. Tòa án phải xác nhận lại xém xét đến công sức quản lý, gữi gìn, nhà cửa của ông Bình nhưng thực tế là bà bà Tuệ đã mua cho ông Bình 2 căn nhà ở Yên Bái và Phú Thọ coi như là trả công cho việc ông Bình coi trông nhà cửa. Và ông Bình đã tự ý tăng thêm 4 chỉ vàng vào giá tiền mua nhà, tự ý nới 2 phòng nhỏ phía trên để cho thuê mà không cho bà Tuệ biết. Gia đình ông Bình cũng đang sống trong ngôi nhà tranh chấp. Như vậy cũng có thể coi là ông Bình đã được hưởng lợi từ công sức quản lý giữ gìn nhà của cho bà Tuệ. Việc chia đôi phần giá trị còn lại sau khi trừ đi số tiền mua nhà đất cho ông Bình và bà Tuệ là chưa thật sự thỏa đáng.

Thảo luận môn môn Hợp đồng dân sự

Tìm kiếm hữu ích