Đất công cộng đơn vị ở là gì? Đất công cộng đơn vị ở là một phần của khu đô thị mới, có thể dễ hiểu hơn đất công cộng đơn vị ở là đất xây dựng các công trình thương mại, dịch vụ, y tế, văn hóa, quản lý hành chính phục vụ nhu cầu thường xuyên cho dân cư trong đơn vị ở, bao gồm: Chợ, siêu thị, cửa hàng; trạm y tế; nhà văn hóa, phòng truyền thống, thư viện, bưu điện; trụ sở quản lý hành chính đơn vị ở (tương đương cấp phường).. Công trình công cộng đơn vị ở có chức năng quản lý hành chính, trụ sợ, câu lạc bộ, thương mại. Đất công cộng đơn vị ở là hệ quả của việc "đất chật người đông." Khi mà một thành phố phát triển, đất nước và cả thế giới phát triển, dân số ngày càng tăng cao đòi hỏi phải có những điều kiện để có thể đáp ứng được những như cầu thiết yếu của con người. Trên thực tế "đất công cộng đơn vị ở" có một lịch sử lâu dài. Ngay từ trước Công Nguyên, triết gia Aristotle đã nhận định rằng mỗi thành-bang (polis) nên có số thành viên giới hạn (4000 người) để tiếng nói của mỗi cá nhân được lắng nghe bởi cả cộng đồng. Ông đề xuất 6 nguyên lý thiết kế nhằm tạo ra những khu dân cư an toàn, có ranh giới và đặc trưng rõ rệt, khuyến khích sự giao tiếp giữa các cư dân và tương tác giữa cư dân và địa danh nơi họ sinh sống: 1. Quy mô dân số của một "đơn vị ở" phải đảm bảo tối thiểu cho một trường tiêu học hoạt động; 2. Thương mại được phát triển tại rìa của cộng đồng, nơi giáp ranh với các khu dân cư kế cận và đường giao thông đối ngoại; 3. Công viên và các không gian nghỉ dưỡng, thể dục – thể thao ngoài trời cần được bố trí; 4. Ranh giới của cộng đồng được xác lập rõ ràng bằng đường giao thông đối ngoại bao bọc; 5. Công trình công cộng như trường học, nhà trẻ cần được tập trung xung quanh một khu vực trung tâm của cộng đồng; 6. Đường giao thông nội bộ cần được thiết kế tỉ lệ thuận với lưu lượng dự đoán và không khuyến khích giao thông xuyên cắt từ bên ngoài. Cũng dựa vào đó Chính phủ Việt Nam đã có nghị định ban bố về việc xây dựng đất công cộng đơn vị ở quy định tại Mục 2.4. 2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD về quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành thì Các quy định về quy hoạch sử dụng đất đơn vị ở. Để có cũng như xây dựng một dự án đất đơn vị ở cần phải đạt tiêu chuẩn về mọi mặt pháp lý- pháp luật. Một số quy định về sử dụng đất đơn vị ở như sau: - Diện tích đất đơn vị ở tối thiểu là 8m2/người. Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình của toàn đô thị phải không lớn hơn 50m2/người. Trường hợp đặc biệt (đô thị du lịch, đô thị miền núi, đô thị có điều kiện khí hậu đặc biệt, điều kiện tự nhiên đặc biệt) phải có luận cứ để lựa chọn chỉ tiêu thích hợp; - Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu phải đạt 2m2/người, trong đó đất cây xanh trong nhóm nhà ở tối thiểu phải đạt 1m2/người; - Đất công trình giáo dục mầm non và phổ thông cơ sở tối thiểu phải đạt 2, 7 m2/người. Đất các khu vực sử dụng hỗn hợp (có thể gồm đất ở và đất sản xuất/kinh doanh), được quy đổi ra loại đất tương ứng theo tỷ lệ diện tích sàn sử dụng cho mỗi loại chức năng. Đối với các khu ở phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, các đối tượng nhà ở xã hội, chỉ tiêu quy hoạch sử dụng các loại đất trong đơn vị ở phải đạt tối thiểu 70% so với các quy định nêu trên, đồng thời, mặt cắt ngang đường giao thông nhỏ nhất (đường trong nhóm nhà ở) phải đảm bảo ³ 4m. Đối với các khu vực phục vụ cho các loại hộ đặc biệt (độc thân, ký túc xá) cần điều chỉnh các chỉ tiêu sử dụng đất cho phù hợp. Trong đất công trình công cộng đơn vị ở phân chia thành nhiều loại khác nhau, quản lý và hỗ trợ lẫn nhau: Công trình công cộng đứng độc lập: Công trình này thường có chức năng phục vụ rõ ràng như khách sạn, siêu thị, bưu điện, bể bơi, câu lạc bộ, nhà văn hóa, chợ, các công trình hạ tầng xã hội.. Công trình công cộng kết hợp ở tầng 1 và 2 của nhà cái tầng: Thường là văn phòng, dịch vụ buôn bán nhỏ, siêu thị nhỏ, trưng bày giới thiệu và bán sản phẩm phục vụ trực tiếp tại chỗ. Loại hỗn hợp bao gồm: Đất công cộng, đất cây xanh, đất trường THCS, đất trường tiểu học, đất trường mầm non, đất nhóm ở, đất đường, tuy nhiên tổ hợp đa chức năng các công trình phục vụ công cộng vào trong một công trình lớn này khá mới cần thiết nghiên cứu và đầu tư bởi nó có nhiều ưu điểm như tiết kiệm quỹ đất, nhóm các công trình có cùng chức năng để thuận lợi cho việc sử dụng, quản lý khai thác. Loại hỗn hợp này thường áp dụng cho các khu đô thị mới có quy mô trung bình để đảm bảo bán kính phục vụ. Hiện nay trên địa bàn cả nước, các đơn vị, doanh nghiệp đã và đang triển khai khoảng 1.500 dự án đất nhà ở và khu ĐTM khác nhau (trong đó cả nước có gần 600 dự án khu đô thị mới quy mô trên 20ha). Hà Nội có trên 200 dự án, TP Hồ Chí Minh gần 800 dự án, Hải Phòng 154 dự án và Đà Nẵng hơn 100 dự án. Nhưng để đi hoàn thành các dự án này đòi hỏi phải có kỹ thuật cao cũng như nguồn đầu tư và khả năng kinh tế lớn. Đã có nhiều dự án hoàn thành dù mới được xây dựng nhưng lại nằm trong tình trạng "trắng" dịch vụ công cộng. Chính vì thế đa phần các công trình này chỉ để "quay về" ở còn các hoạt động giải trí khác của người dân lại phải "đi ra ngoài". Trong khi đó mục đích của việc xây dựng đất công cộng đơn vị ở là nhằm phục vụ nhu cầu cho dân cư về cơ sở hạ tầng vật chất, tinh thần. Việc phát triển đất công cộng đơn vị ở hiện nay đã và đang khắc phục được vấn đề nhà ở, đất đai cho người dân cũng như các nhà đại diện, văn phòng pháp lý.. Đối với người dân một khi đã không còn lo ngại về vấn đề nhà ở đất đai thì sẽ giảm được tỷ lệ chặt phá rừng, làm mất nơi ở của đông vật, thay đổi khí hậu thời tiết, cân bằng sinh thái.. đặc biệt còn nâng cao đời sống tinh thần và ý thức của người dân. Đối với đất nước khi mô hình "đơn vị ở" tăng kéo theo nền kinh tế đất nước phát triển đưa đất nước hòa nhập vào nền kinh tế thế giới. Song bên cạnh đó đi đôi cùng lợi ích sẽ có những hạn chế cũng như bất lợi nhất định. Những ý tưởng xã hội của mô hình tạo ra thách thức cho bản thân nó. Các nghiên cứu cho thấy "đơn vị ở" thực tế không giúp gia tăng giao tiếp trong cộng đồng. Thêm nữa, do vị trí công trình công cộng đặt tại trung tâm và được thiết kế cho mô hình gia đình lý tưởng nên chỉ sau một thế hệ, khi mà trẻ em lớn lên thì những công trình này trở nên trống vắng và hoangg phí. Nhấn mạnh vào xây dựng tính cộng đồng nội tại, tách biệt với bên ngoài để kiểm soát giao thông, tách biệt các loại hình sử dụng đất, hạ tầng xã hội được thiết kế nhằm phục vụ một quy mô dân số và hình mẫu gia đình nhất định, mô hình không thể đáp ứng những biến đổi của xã hội luôn diễn ra không ngừng nghỉ đang trở thành một thách thức lớn cho việc tái thiết các thành phố. Kéo theo các nguồn đầu tư cùng nhà thầu lỗ vốn thậm chí phá sản. Vậy nên để hướng đến một nền kinh tế phát triển nhằm đáp ứng như cầu cho con người thì nhà nước chính phủ cần hoàn thiện chích sách quy định về những dự án đất công cộng đơn vị ở. Còn các doanh xí nghiệp và người dân cũng góp phần tuân thủ nghiêm túc vấn đề và chích sách quy định pháp luật đề ra. Tổng hợp: Thanh Ngoc Tai
